27.10.2022
VOR EZB-ENTSCHEID: BAUZINSEN STEIGEN WEITER
Angesichts der extrem hohen Inflation bleibt die Europäische Zentralbank (EZB) unter starkem Druck, die Geldpolitik weiter zu straffen. Der kommende Zinsentscheid wirkt sich schon im Vorfeld auf die Baufinanzierungszinsen aus: Sie sind in den letzten Wochen deutlich weiter angestiegen – und mittlerweile mehr als viermal so hoch als Anfang des Jahres.
Große Zinsschritte erwartet
Während die Inflation von Monat zu Monat neue Rekordhöhen erreicht – im September waren es knapp 10 Prozent im Euroraum –, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Und zwar massiv: War der Anstieg um 0,75 Prozentpunkte im September noch ein außergewöhnlich großer Schritt, wird diese Geschwindigkeit mittlerweile fast selbstverständlich vorausgesetzt. Bis Ende des Jahres erwarten Ökonomen einen Leitzins von mindestens 2,5 Prozent, momentan sind es noch 1,25 Prozent. Infolgedessen hat sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben verschoben: Der repräsentative 10-jährige Bestzins bei Dr. Klein beträgt aktuell 3,79 Prozent (Stand: 24.10.2022). „Seit Anfang des Jahres hat sich der Zins mehr als vervierfacht“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können, das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht.“
Wann endet der Zinsanstieg?
Die Notenbänker bewegen sich auf einem schmalen Grat. Einerseits müssen sie den Teuerungen und den Inflationserwartungen entgegenwirken und dafür ihre Geldpolitik deutlich straffen. Andererseits droht bereits jetzt eine europaweite Rezession und ein Anstieg der Zinsen bremst die Wirtschaft zusätzlich. So schwierig Prognosen für Baufinanzierungszinsen zurzeit sind: Ein Ende des Zinsanstiegs sei erst einmal nicht wahrscheinlich, meint Michael Neumann. „Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und das EZB-Ziel einer Rate von 2 Prozent droht, in immer weitere Ferne zu rücken“, so die Einschätzung des Experten. „Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.“
Zinsen festschreiben: kurz oder lang?
Bei den extrem niedrigen Zinsen bis Ende letzten Jahres war der Ratschlag bei Immobilienfinanzierungen einfach: Die Zinsbindung so lange wie möglich festschreiben und damit lange davon profitieren. Jetzt ist der Zins höher und die Situation komplexer. Ist eine kurze Vertragsbindung sinnvoll, um beispielsweise in fünf Jahren einen dann eventuell gesunkenen Zins nutzen zu können? Diese Variante ist für Michael Neumann riskant: „In einem kurzen Zeitraum ist in der Regel nur wenig getilgt und das Anschlussdarlehen entsprechend hoch. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.“ Er empfiehlt auch jetzt lange Zinsfestschreibungen, selbst wenn die tendenziell etwas teurer sind. „Im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man einen langen Planungshorizont und größere Sicherheit.“ Er empfiehlt, sich verschiedene Varianten ausrechnen zu lassen und auch Volltilgerdarlehen in Betracht zu ziehen. Damit sichert man den jetzigen Zins für die Gesamtlaufzeit des Kredits und schließt jegliches Zinsänderungsrisiko aus.
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24.10.2022
KLIMAFREUNDLICHES FLACHDACH.
Begrünt oder mit Photovoltaik versehen: Flachdachflächen können den Klimaschutz unterstützen. Denn sie können auf der einen Seite mit Photovoltaik ausgestattet werden und so zur nachhaltigen Energieerzeugung beitragen. Auf der anderen Seite sorgen sie als Gründach für Rückhalt und Abflussminderung von Regenwasser sowie dessen Verdunstung. Zugleich reduziert es die Flächenversiegelung. In der Kombination mit einer Photovoltaikanlage führt die Bepflanzung sogar zu einem verbesserten Energieertrag. So kühlt sie die Dachfläche herunter. Ein Faktor, der die solaren Erträge nachweislich begünstigt. Positive Schallschutzeffekte sind durch die Dachbegrünung ebenfalls zu erwarten.
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17.10.2022
CLEVER HEIZENERGIE SPAREN.
Die Temperatur an den Tagesablauf anpassen spart Heizenergie:
Rund zwei Drittel des Energieverbrauchs in deutschen Haushalten entfällt auf Heizen. Angesichts der gestiegenen Preise für Öl, Erdgas und Holzpellets kann das in den kommenden Wintern richtig teuer werden. Wer daher in der kalten Jahreszeit angemessen heizt und richtig lüftet, spart viel Geld. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Mit einigen Tricks sinken die Heizkosten um bis zu 20 Prozent, das sind jährlich rund 500 Euro und mehr – insbesondere in Wohnhäusern mit einem schlechten energetischen Zustand. Zu den Energiesparmaßnahmen gehören unter anderem eine moderat eingestellte Raumtemperatur, eine Nachtabsenkung und richtiges Lüften. Wer noch mehr Energie und Heizkosten einsparen möchte, sollte auf eine energetische Sanierung setzen.
Durch bedarfsgerechtes Heizen lässt sich jede Menge Energie sparen. Der Effekt ist vor allem bei nicht gut gedämmten Gebäuden groß. Wird die Raumtemperatur um nur ein Grad gesenkt, reduzieren sich die Heizkosten bereits um sechs Prozent. Wichtig zu wissen ist auch: Die Stufen am Heizkörper-Thermostat entsprechen der Zieltemperatur, nicht der Aufwärmgeschwindigkeit. Höhere Stufen heizen den Raum also nicht schneller auf, sondern erwärmen ihn lediglich auf häufig nicht notwendige höhere Temperaturen.
Bedarfsgerecht heizen vermeidet unnötig hohe Temperaturen
Wichtig ist, zuerst die passende Raumtemperatur einzustellen: Je nach Zimmer reichen die Stufen zwei und drei des Thermostats aus. Aufenthaltsräume, wie etwa Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer, sollten eine maximale Temperatur von 19 bis 21 Grad Celsius haben. 16 bis 18 Grad – Stufe zwei und etwas darüber auf dem Thermostat – sind gut für weniger, kürzer oder nur zum Schlafen genutzte Räume. Zu diesen Räumern gehören beispielweise Schlafzimmer und Flure. Auch in der Küche reicht Stufe zwei aus, da hier beim Kochen zusätzliche Wärme entsteht. Im Bad kann es dagegen – vor allem dann, wenn geduscht oder gebadet wird – etwas wärmer sein.
Grundsätzlich gilt: Wer einzelne Tage nicht da ist, sollte in dieser Zeit in allen Räumen rund 16 Grad anstreben. An einem verlängerten Wochenende oder dem Winterurlaub kann sogar unter 16 Grad abgesenkt werden, im Einzelfall auf bis zu 12 Grad, was Stellung 1 auf dem Thermostat entspricht. Dann ist es allerdings wichtig, dass kurz vor dem Verlassen des Hauses gut gelüftet wird, um die Feuchtigkeit aus dem Inneren des Gebäudes zu lassen. Wer sehr viele Pflanzen besitzt, muss beim Absenken vorsichtiger agieren, da diese immer Feuchtigkeit produzieren.
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10.10.2022
SELBSTNUTZENDE WOHNUNGSEIGENTÜMER KÖNNEN WOHNGELD BEANTRAGEN.
Auch Wohnungs- und Hauseigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, haben unter bestimmten Voraussetzungen schon jetzt Anspruch auf Wohngeld. Nach der geplanten Wohngeldreform sollen sie ab dem 1.1.2023 darüber hinaus einen dauerhaften Heizkostenzuschuss erhalten. Diese Leistung ist kein Miet- sondern ein Lastenzuschuss.
Die massiven Preissteigerungen – insbesondere die Energiekosten -, aber auch andere Umstände, zum Beispiel eine längere Erkrankung, Arbeitslosigkeit, Rentenbeginn oder Scheidung, können dazu führen, dass Eigentümer die laufenden Kosten für ihre Wohnung nicht mehr tragen können.
Deshalb soll nach Vorstellung der Bundesregierung ab 1.1.2023 das Wohngeld erhöht, die Zahl der Wohngeld-Berechtigten von 600.000 auf zwei Millionen Menschen erweitert und um einen dauerhaften Heizkostenzuschuss ergänzt werden. Bisher berücksichtigt das Wohngeld nur die Bruttokaltmiete (und nicht die Heizkosten) und enthält eine CO2-Komponente als Ausgleich zur seit 1.1.2021 eingeführten CO2-Abgabe. Ein einmalig gezahlter Heizkostenzuschuss sollte die in diesem Jahr gestiegenen Heizkosten bei Wohngeldempfängern ausgleichen.
Der Gesetzentwurf zur Wohngeldreform liegt dem Deutschen Bundestag vor, die 1. Lesung ist für den 13. Oktober 2022 angesetzt. Wenn das Wohngeldreformgesetz vom Bundestag so verabschiedet wird, können berechtigte Eigentümer und Mieter erhöhte Leistungen ab dem 1.1.2023 beantragen.
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06.10.2022
CHRISTIAN LINDNER KÜNDIGT FRISTVERLÄNGERUNG BEI DER GRUNDSTEUER AN.
Gestern teilte Bundesfinanzminister Christian Lindner mit, dass er noch in dieser Woche den Austausch mit den Ländern suchen würde, um diesen eine Fristverlängerung für einen überschaubaren Zeitraum bei der Abgabe der Erklärung zur Grundsteuer vorschlagen. Die Frist zur Abgabe endet aktuell am 31. Oktober dieses Jahres. Bislang haben in Hessen erst rd. 25 % der Eigentümer die Grundsteuererklärung eingereicht.
„Wir begrüßen den überfälligen Vorstoß des Bundesfinanzministers zur Fristverlängerung und fordern den hessischen Finanzminister Boddenberg auf, sich für eine Fristverlängerung einzusetzen. Ohnehin war die Frist von 4 Monaten, welche auch noch über den Zeitraum der Sommerferien lief, viel zu kurz bemessen. Dass die Plattform Elster im Juli wegen der hohen Aufrufzahlen zeitweise nicht erreichbar war, habe die Situation zusätzlich erschwert. Es ist mehr als nur unrealistisch zu erwarten, dass knapp dreiviertel und damit mehr als 2 Millionen aller angeschriebenen hessischen Eigentümer in den kommenden drei Wochen eine Erklärung abgeben würden.
Angesichts dessen ist eine Fristverlängerung um 6 Monate bis April 2023 vernünftig. Dann bliebe der Finanzverwaltung noch ausreichend Zeit die Neuregelung bis zum Jahresende 2024 umzusetzen.“
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27.09.2022
BAUMINISTERKONFERENZ: BAUEN UND WOHNEN MÜSSEN BEZAHLBAR BLEIBEN.
Die Bauministerkonferenz (BMK) hat gemeinsam mit Bundesbauministerin Klara Geywitz am Donnerstag und Freitag (22. und 23. September) in Stuttgart über die sich verschlechternden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für das Bauen und Wohnen beraten. Die für Städtebau-, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Ministerinnen und Minister und Senatorinnen und Senatoren der Länder verabschiedeten auf ihrer Konferenz eine „Stuttgarter Erklärung“, in der kurz- und langfristige Handlungsbedarfe genannt werden. Unter anderem werden in dem Papier verlässliche und stimulierende staatliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau angemahnt. „Wir müssen als Bund und Länder zusammen alles dafür tun, dass der Motor beim Wohnungsbau nicht ausgeht“, erklärte die BMK-Vorsitzende, Baden-Württembergs Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen, Nicole Razavi MdL.
Bundesbauministerin Klara Geywitz erklärte: „Als Bundesbauministerin freue ich mich, bei dieser wichtigen Runde der Länder zu den Themen Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen ein willkommener Gast zu sein. In der Stuttgarter Erklärung sprechen die Länder die aus Ihrer Sicht dringlichsten Themen an. Viele Forderungen und Standpunkte decken sich mit den Prioritäten meines Hauses. Wir wollen beide – Bund und Länder, dass neuer Wohnraum entsteht. Und wir wollen, dass die Wohngeldreform jene unterstützt, die mit kleinem Geld bei hohen Wohnkosten zurechtkommen müssen. Die aktuell schwierigen Bedingungen machen es uns gemeinsam nicht eben leichter. Dennoch sind Bund und Länder gefordert, ihren Teil dazu beizutragen, durch diese schwierigen Zeiten zu kommen.“
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26.09.2022
VERORDNUNG: GASHEIZUNGEN MÜSSEN FIT FÜR DIE WINTER GEMACHT WERDEN.
Durch die rasant gestiegenen Energiekosten wollen aktuell mehr Haushalte denn je weg von ihrer alten Öl- oder Gasheizung. Nur in den wenigsten Fällen kann jedoch vor dem Winter eine neue Heizung eingebaut werden. Wichtig ist deshalb, dass die bestehende Heizung möglichst effizient und bedarfsgerecht läuft. Für Gebäudeeigentümer mit Gasheizungen wird eine Heizungsprüfung daher künftig Pflicht: Am 1. Oktober 2022 tritt eine entsprechende Verordnung der Bundesregierung in Kraft. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Die Heizungsprüfung und eine Optimierung der Anlage müssen spätestens bis zum 15. September 2024 durchgeführt werden. Für Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten ist bis dahin zudem ein raumweiser hydraulischer Abgleich bei Gasheizungen Pflicht, sofern er noch nicht durchgeführt wurde. Ab zehn Wohneinheiten gilt bereits der 30. September 2023 als Stichtag. Sinnvoll ist es, die Prüfung möglichst bald vorzunehmen, um frühzeitig Kosten zu sparen, rät Frank Hettler von Zukunft Altbau. Sie kann auch an einen anstehenden Termin mit dem Schornsteinfeger, eine sowieso stattfindende Wartung oder einen ausführlicheren Heizungscheck gekoppelt werden.
Rund die Hälfte der Gasheizungen in Deutschland ist veraltet, sie verursachen oft hohe Betriebskosten. Um den unnötigen Verbrauch zu vermeiden und den Erdgasverbrauch insgesamt in Deutschland zu verringern, hat das Wirtschaftsministerium die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) erlassen. Die Verordnung gilt zwei Jahre. Sie umfasst Vorgaben für Privatleute, Unternehmen und öffentliche Körperschaften. Die Heizungsprüfung und -optimierung ist ein Teil davon. Expertinnen und Experten aus dem Heizungsbau, dem Schornsteinfegerhandwerk oder Energieberater nehmen diese vor.
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22.09.2022
MODERNISIERUNG: BGH VERHINDERT VOLLE UMLAGE DER KOSTEN (2022)
Vermieter:innen dürfen nicht mehr die vollen Modernisierungskosten auf ihre Mieter:innen abwälzen, wenn die Bauteile und Einrichtungen noch intakt sind. Das entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe.
Die Klage einer Frau aus Düsseldorf schaffte es bis zum Bundesgerichtshof. Das Haus, in dem sie Mieterin ist, wurde gründlich in Schwung gebracht. Der Eigentümer ließ neben der Umstellung der Heizungsanlage auch die 60 Jahre alte Wohnungstür der Frau sowie mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.
Daraufhin zog die Frau innerhalb eines Jahres aus ihrem neuen Briefkasten Umschläge, die Mieterhöhungsschreiben von rund 190 Euro und gut 240 Euro enthielten. Dagegen setzte sie sich zur Wehr. Einen Teil der Erhöhungen kippte bereits das Landgericht Düsseldorf. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen verbuchten die Richter allerdings als Modernisierung. Die Mieterin habe nicht dargelegt, dass es Mängel gab, die eine Instandsetzung erfordert hätten.
Lebensdauer der Bauteile berücksichtigen:
Nun verhinderte der BGH mit seinem Urteil die ungekürzte Umlage der Kosten. Denn nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der Bauteile zu einem sehr großen Teil abgelaufen. Das müsse berücksichtigt werden.
Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in einem ordentlichen und bewohnbaren Zustand bleibt. Vermieter:innen sind dazu verpflichtet und müssen die Kosten selbst tragen. Anders verhält es sich bei der Modernisierung. Die hier durchgeführten Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung. Vermieter:innen dürfen daher die Kosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.
Erneuern Vermieter:innen noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen dürfen sie den Mieter:innen nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vielmehr müssen sie vor Erhöhung der Miete den Anteil herausrechnen, der zur Instandhaltung dient. Anderenfalls, so die Richter:innen des Bundesgerichtshofs, würde Vermieter:innen die Möglichkeit eröffnet, Kosten, die ohnehin in naher Zukunft auf sie zukämen, auf die Mieter:innen abzuwälzen.
(Urteil des VIII. Zivilsenats vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19)
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20.09.2022
BAUFINANZIERUNG: ZINSDELLE LÄSST DARLEHENSSUMMEN WEITER STEIGEN
Anhand des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB) berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.
Zinsen runter, Darlehenshöhe rauf
Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen sorgen im August für einen kleinen Lichtblick bei Darlehensnehmern: Erstmals seit Jahresbeginn zeigt sich ein temporärer Rückgang in der Zinsentwicklung. Baugeld ist somit etwas günstiger und Käufer und Anschlussfinanzierer nutzen die Gelegenheit, um sich wieder mehr Geld von der Bank zu leihen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe steigt im Vergleich zum Vormonat um 11.000 Euro und liegt im August bei 299.000 Euro.
Wie viel günstiger Baugeld im August ist, verdeutlicht die Standardrate. Sie ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf. Im August liegt die Standardrate bei 1.275 Euro – 58 Euro weniger als noch im Juli. Zum Vergleich: Vor einem Jahr zahlten Kreditnehmer für ein Darlehen dieser Größenordnung noch 788 Euro – knapp 62 Prozent weniger als jetzt.
Trotz Zinsdelle: Zinsbindung und Tilgung sinken weiter
Seit Februar des Jahres sinkt die durchschnittliche Zinsbindung stetig. Darlehensnehmer sichern sich mit zwölf Jahren und rund zehn Monaten im August ihren Zinssatz für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Im August 2021 waren es noch rund sechs Monate mehr. Ein längere Zinsbindung kostet zwar einen Zinsaufschlag und das aktuelle Zinsniveau ist für viele eher unattraktiv – allerdings kann niemand vorhersagen, wie sich die Zinsen in einigen Jahren entwickeln. Sollten sie niedriger sein als aktuell, können Kreditnehmer auch von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umschulden.
Um trotz höherer Bauzinsen und weiterhin hoher Immobilienpreise den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, starten Darlehensnehmer vermehrt mit einer niedrigeren Tilgung in ihre Finanzierung. Dadurch schmälern sie ihre monatliche Rate, die im Zuge des Zinsanstiegs teilweise mehrere hundert Euro teurer ist, als sie es noch Ende letzten Jahres gewesen wäre. Im August sinkt die durchschnittliche Tilgung auf 2,19 Prozent. Im Vergleich zum Jahresbeginn zeigt sich eine Differenz von knapp 0,5 Prozentpunkten.
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15.09.2022
WORAUF SOLLTE EIN PRIVATER HAUSHALT BEI EINEM GRÜNEN STROMTARIF BESONDERS ACHTEN?
Vor allem auf die drei Faktoren Herkunft, Transparenz und Strommix. Dabei hilft es, sich folgende Fragen zu stellen: Kommt der Ökostrom aus erneuerbaren Energiequellen in Deutschland? Und wird der Strom transparent gekennzeichnet? Für eine bessere Übersicht der Verbraucherinnen und Verbraucher stärkte eine Reform im Energiewirtschaftsgesetz im vergangenen Sommer die geltenden Pflichten bei der Stromkennzeichnung. Jeder Anbieter muss seitdem mitteilen, woher er seinen Ökostrom bezieht, und den realen Ökostromanteil am gesamten Stromeinkauf ausweisen. Liegt dieser nicht bei 100 Prozent, so können Verbraucherinnen und Verbraucher davon ausgehen, dass sie auch Strom aus fossilen Energiequellen beziehen. Wer darüber hinaus sicherstellen möchte, auch langfristig in reinen Ökostrom zu investieren, kann sich mit den Versorgern selbst ausführlicher beschäftigen. Fördert oder setzt ein potenzieller Versorger eigene Projekte um, die den Ausbau erneuerbarer Energien gezielt vorantreiben? Abgesehen von Lichtblick sind beispielsweise auch Naturstrom, Green Planet Energy und EWS Schönau Ökostromanbieter, die sich aktiv für die Energiewende engagieren.
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