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Aktuelles

Siegel

23.04.2021

ABGESENKTER PARKETTBODEN IST KEIN MANGEL.

Parkettboden

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung darstellen. Daher stellt zum Beispiel auch eine aus heutiger Sicht unzureichende Wärmedämmung keinen Mangel dar. Der Vermieter ist insofern auch nicht verpflichtet, die Wohnung an die jeweiligen jeweils gültigen Normen anzupassen. Gleiches gilt für die Verglasung der Mieträume. Auch insofern kommt es auf das im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche technische Regelwerk an. Dementsprechend hat er Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, zum Beispiel Zuglufterscheinungen, hinzunehmen. Gleiches gilt für die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter. Dies ist bei solchen Fenstern bauartbedingt üblich und vom Mieter hinzunehmen (so bereits BGH, Beschluss vom 10.8.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679). Auch mit Feuchtigkeit und Nässe in Kellern von Altbauten muss der Mieter rechnen und kann daher grundsätzlich nicht die Miete mindern, wenn er dort keine Gegenstände lagern kann (LG Berlin, 7. Februar 2011, 67 S 61/10, GE 2011, 408). Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des AG München für einen abgesenkten Parkettboden. Auch dies stellt im Altbau eine übliche Erscheinung und keinen Mietmangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen würde (AG München, 23. März 2020, C 17585/ 16, ZMR 2020, 764).

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21.04.2021

KÜNDIGUNGSVERZICHT KANN AUCH FÜR ERWERBER GELTEN.

Hammer

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle. In diesem Fall müssen für eine Kündigung Gründe vorliegen, die über das normale, für einen Eigenbedarf ausreichende berechtigte Interesse hinausgehen (BGH, 16.10.2013, VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584). Dies gilt grundsätzlich auch für einen Rechtsnachfolger, zum Beispiel den Käufer der Wohnung, sofern keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die damaligen Parteien des Mietverhältnisses die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum des Verkäufers stand (LG Berlin, 28.7.2015, 63 S 86/14, GE 2015, 1405). Diese Grundsätze können auch dann gelten, wenn die Kündigungsbeschränkung nicht im Mietvertrag verankert ist, sondern lediglich beim Verkauf der Wohnung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Eine solche Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag stellt nämlich einen Vertrag zu Gunsten Dritter da, auf den sich der Mieter berufen kann (BGH, 14.11.2018, VIZ er 109/18, WuM 2019, 19). Aus Sicht des Mieters handelt es sich bei einem solchen Verzicht des Käufers auf gesetzliche Kündigungsgründe um ein Vertragsangebot seines neuen Vermieters, dass er gemäß Paragraph 131 BGB ohne ausdrückliche Erklärung gegenüber den Parteien des Kaufvertrags annehmen kann. Kommen Mieter und Käufer auf diese Weise überein, dass der Käufer (neuer Vermieter) das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe, handelt es sich um eine im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehende Vereinbarung. Diese kann gemäß Paragraph 56 BGB auch eine nachfolgenden Erwerber des Grundstücks binden, auch wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen wurde. Liegt einem nachfolgenden Erwerber des Grundstücks der zwischen erstem Verkäufer und Käufer geschlossene Grundstückskaufvertrag vor, in welchem der Kündigungsverzicht zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde, ist der Erwerb an den Kündigungsverzicht gebunden. Er kann sich insbesondere nicht schon deshalb auf einen Mangel der Schriftform (Paragraph 550 BGB) berufen, weil der Mieter der Änderung des Mietvertrags nicht schriftlich, sondern gemäß § 151 BGB ohne ausdrückliche Erklärung zugestimmt hat (LG Berlin, Beschlüsse vom 18.4.2019 und 18.6.2019, 64 S 220/18, WuM 2020, 653).

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15.04.2021

MUSTERKLAGE GEGEN MIETERHÖHUNG: BGH GIBT VERMIETER RECHT.

Bild

Der BGH hat über die erste Musterfeststellungsklage in deutschen Mietrecht entschieden und gibt dem Vermieter Recht. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung dürfte berechnet werden, denn eines zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Beginn der Arbeiten bedurfte es nicht. In dem Fall ging es um die Modernisierungen von Wohnungen in München Schwabing, die von der Vermieterin Ende 2018 angekündigt worden waren und im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 in Angriff genommen werden sollten. Dagegen klagte der Mieterverein München in einer Musterfeststellungsklage vor dem OLG München und bekam Recht (15. Oktober 2019, MK 1/19). Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Vermieterin hatte daraufhin Revision eingelegt. Der BGH hat in dem Musterfeststellungsverfahren für die Vermieterin entschieden (18.3.2021, VII ZR 305/19). Die Vermieterin kann demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach den bis Ende 2018 geltenden Vorschriften (11 %, seit 1.1.2019 nur noch 8 %) berechnen. „Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungskündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten bedarf es nicht“. Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, dass das Unternehmen den Mietern nur wenige Tage vor Inkrafttreten von neuem Recht und noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt habe.

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12.04.2021

GEIG FÜR MEHR LADESÄULEN AN IMMOBILIEN BESCHLOSSEN.

E Auto Tankdeckel

Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist nach dem Bundestag auch vom Bundesrat am 3. März 2021 verabschiedet worden. Bei Neubau oder größerer Renovierung von Gebäuden mit einer bestimmten Zahl an Stellplätzen ist künftig Infrastruktur für Ladestationen für Elektrofahrzeuge vorzusehen. Ein Ziel des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung ist es, dass bis 2030 7 Millionen Elektrofahrzeuge zugelassen sind. Dafür braucht es ausreichend Ladestationen, auch an Wohngebäuden. Bundestag und Bundesrat haben nun ein Gesetz beschlossen, dass neue Regeln für Gebäude mit größeren Parkplätzen mit sich bringt. Lange konnte sich die Koalition nicht auf die vom Kabinett beschlossene 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben verständigen. Für Bestandsgebäude ist es nun bei einer 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben geblieben, bei Neubauten wurde jedoch nachgeschärft. Mit dem GEIG wird eine Vorgabe aus der EU-Gebäuderichtlinie zum Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden umgesetzt. Der wesentliche Inhalt des beschlossenen GEIG sieht vor, dass beim Neubau oder größerer Renovierung eines Wohngebäudes mit mehr als fünf PKW Stellplätzen künftig jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden muss. Das GEIG enthält auch einen so genannten Quartiersansatz, also Leitungsinfrastruktur oder Ladepunkte für Wohnviertel. Dies ermöglicht Vereinbarungen von Bauherren oder Gebäudeeigentümern, deren Gebäude in räumlichen Zusammenhang stehen. Die grundsätzlichen Vorgaben gelten auch hier. Entscheidend ist der räumliche Zusammenhang. Einen Quartiersansatz gibt es bereits auch im Erneuerbare-Energien-Gesetz und im Gebäude-Energiegesetz. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hatte im Lauf der Gesetzgebung unter anderem Lösungen auf Quartiersebene gefordert. Das GEIG muss nun noch vom Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündigung in Kraft. Die neuen Vorschriften gelten dann für Bauvorhaben, bei denen der Bauantrag nach Inkrafttreten des GEIG gestellt wird.

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08.04.2021

IST EINE BAUGENEHMIGUNG FÜR´S GARTENHAUS NÖTIG?

Gartenhaus

Wer ein Gartenhaus aufstellen möchte, muss die Regelungen des Baugesetzes und der jeweiligen Landesbauordnungen beachten. Und das bedeutet: Überschreitet das geplante Gartenhaus eine gewisse Größe, so ist eine Baugenehmigung notwendig. Dabei unterscheiden sich die Regelungen je nach Bundesland: In Bayern und Brandenburg sind Gartenhäuser bis zu 75 Kubikmetern umbauten Raumes genehmigungsfrei, in Nordrhein-Westfalen sind es nur 30 Kubikmeter. Diese Genehmigungsfreiheit gilt in den meisten Landesbauordnungen für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten.

Werden diese Grenzen überschritten, muss der Bau genehmigt werden, wofür Kosten anfallen, die in der Regel grob ein halbes Prozent der Baukosten ausmachen. Bei Baukosten in Höhe von 5.000 Euro, wären das zwar nur 25 Euro, doch oft berechnen die Behörden eine Mindestgebühr im unteren dreistelligen Bereich, die unabhängig von den Baukosten fällig wird.

Ganz gleich, ob ein Gartenhaus genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig ist, müssen aber trotzdem baurechtliche Aspekte beachtet werden, etwa was Abstandflächen oder die Höhe des Bauwerks betreffen. So ist eine Bebauung direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück in der Regel nur dann zulässig, wenn das Gebäude maximal drei Meter hoch ist, auch die Gesamtlänge ist begrenzt – üblicherweise auf neun Meter. Und auch das gilt nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten. Ist ein Gartenhaus mehr als drei Meter hoch, so muss eine Abstandfläche zum Nachbargrundstück von in der Regel drei Metern eingehalten werden.

Wo kein Kläger, da kein Richter, denken sich manche Hausbesitzer und bauen ihr Gartenhaus so, wie es ihnen gerade beliebt. Dumm nur, wenn dann ungünstig gestimmte Nachbarn den Laissez-Faire-Bauherrn bei den Behörden verpetzen. Dann droht der Abriss des Gebäudes. Deshalb ist es immer klug, Baurecht einzuhalten, statt sich später über eine untergegangene Investition zu ärgern.

Wer einen Gartenhausbau plant sollte deshalb vorab mit aussagekräftigen Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde vorstellig werden und sich informieren, ob eine Genehmigung nötig und der Bau in der geplanten Art und Weise zulässig ist.

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05.04.2021

SELBST GEPLANT ODER MIT BAUSATZ ZUM GARTENHAUS?

Gartenhaus Laterne

Am häufigsten entscheiden sich Hausbesitzer, die in ihrem Garten ein Gartenhaus bauen wollen, wohl für einen Bausatz aus dem Baumarkt oder von einem Online-Anbieter. Kleinere Modelle, die als Gerätehaus dienen, gibt es dabei schon für wenige hundert Euro, größere können auch schnell eine vierstellige Summe kosten. Käufer sollten unbedingt auf den Lieferumfang des Bausatzes achten. Fenster und Türen gehören zwar oft dazu, die Dachdeckung aber nicht unbedingt. Auch die Qualität und Dicke des Holzes variiert stark.

Bei den Dachformen sind die einfachsten und preiswertesten Lösungen das Pult- und das Flachdach. Letzteres ist übrigens nicht völlig flach, sondern sollte eine Neigung von bis zu zehn Grad aufweisen – damit Regenwasser abfließen kann. Etwas aufwendiger, aber hierzulande weit verbreitet, ist das Satteldach, das auch bei Gartenhäusern recht beliebt ist.

Statt eines Bausatzes kann der Bauherr sein Gartenhaus auch selbst planen und bauen, dabei sollte der Bauherr aber viel handwerkliches Geschick mitbringen. Ein solches Gartenhaus ist nicht unbedingt günstiger als ein Bausatzhaus, denn Heimwerker zahlen für die Materialien Endverbraucher- und nicht Großhandelspreise und auch den Holzzuschnitt lassen sich Baumärkte bezahlen.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Bausatz oder ein Selbstbauprojekt handelt, braucht ein Gartenhaus in der Regel ein gutes Fundament.

Ausnahme: Kleine Geräteschuppen aus Kunststoff können ohne Fundament auskommen, weil das Material witterungsfest ist. Hier kann es ausreichen, den Boden zu ebnen und zu verdichten.

Die einfachste Methode ist das Plattenfundament: Hier wird die Fläche, auf der das Gartenhaus später stehen soll zuzüglich rund zehn Zentimeter auf jeder Seite etwa 25 Zentimeter tief ausgehoben. Die entstehende die Mulde wird dann mit Kies und darauf Sand verfüllt und geebnet. Abschließend werden Platten oder Pflastersteine exakt waagerecht verlegt. Die Fugen werden anschließend mit Sand eingeschlämmt, an den Rändern kann noch eine Mörtelstütze angelegt werden.

st der Boden sehr weich oder das Gartenhaus sehr groß, sollten Gartenbesitzer ein einfaches Betonfundamentin Betracht ziehen: Auch hier wird der Boden zunächst ausgehoben und sodann mit Beton aufgefüllt. Dabei werden flächig Bewährungsmatten aus Eisen in den Beton eingearbeitet, damit dieser später nicht reißen kann. Die Lasten des Gartenhauses werden so außerdem auf die ganze Fläche verteilt.

Eine weitere Alternative sind Streifen- oder Punktfundamente: Hier werden die Lasten nicht über die Fläche verteilt, sondern punktuell. Beim Streifenfundament wird der Beton nur unter die Fläche gegossen, wo die späteren Wände stehen, beim Punktfundament wird der Beton nur dort gesetzt, wo später die Stempel stehen, auf denen das Gartenhaus aufliegt.

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31.03.2021

FRIST FÜR ABGABE DER STEUERERKLÄRUNG FÜR 2019 VERLÄNGERT.

Büro Tschenrechner

Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung für den Veranlagungszeitraum 2019 wird für alle verlängert, die dabei die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Die Frist, die nach bisherigem Recht Ende Februar 2021 ablaufen würde, wird automatisch um sechs Monate verlängert. Ein Antrag ist hierzu nicht erforderlich. Ausnahme: hat das Finanzamt bereits eine frühere Abgabe der Erklärung nach Paragraph 149 Absatz 4 AO angeordnet (zum Beispiel, weil frühere Steuererklärungen verspätet abgegeben wurden), gilt die Fristverlängerung nicht. Die verlängerte Abgabefrist gilt auch nicht für diejenigen, die ihre Erklärung allein ohne Hilfe steuerberatender Stellen erstellen. Außerdem wird die bisher 15-monatige zinsfreie Karenzzeit des § 233a Abs. 2 Satz 1 AO für den Besteuerungszeitraum 2019 um sechs Monate verlängert. Das gilt dann sowohl für Erstattungs- und auch für Nachzahlungszinsen. Der Bundesrat hat am 12.2.2021 der Fristverlängerung für Steuererklärungen zugestimmt. Zugestimmt wurde auch einer Ausweitung der Karenzzeit zur Verschonung von Verzugszinsen auf Steuerschulden um sechs Monate.

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25.03.2021

NEUE REGELN FÜR ENERGIEAUSWEISE AB 1. MAI 2021.

Hand Glühbirne

Ab Mai gelten neue Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden. So wird künftig die Höhe der Treibhausgasemissionen in den Energieausweis aufgenommen. Bestehende Energieausweise haben weiterhin eine Gültigkeit von zehn Jahren. Bei neuen Verbrauchsausweisen sind Hauseigentümer in Zukunft verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung des Gebäudes zu machen. Aussteller müssen die Angaben vor Ort oder anhand geeigneter Fotos prüfen. Der Energieausweis muss neu vorgelegt werden, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Das gilt nicht nur wie bisher für Gebäudeeigentümer, sondern künftig auch explizit für Makler. Wer sein Gebäude selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, braucht keine neuen Ausweis. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind weiterhin von der Verpflichtung eines Energieausweises ausgenommen.

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23.03.2021

SCHIMMEL VORBEUGEN: RICHTIGES HEIZEN UND LÜFTEN.

Bücherregal

Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume vertragsgemäß zu nutzen, bedeutet, auch von diesen Schaden abzuwenden. Daher hat der Mieter für ordnungsgemäß lüften und je nach Witterung für ausreichendes Heizen zu sorgen, um zum Beispiel Frost-, Schimmel- oder Feuchteschäden zu vermeiden. Zu der Frage, wie der Mieter richtig zu heizen und zu lüften hat, werden unzählige Auseinandersetzungen geführt. Da die richtige Verhaltensweise vom jeweiligen Einzelfall abhängt, können keine festen Regelungen aufgestellt werden. Im folgenden sollen einige Entscheidungen als Orientierungshilfe zitiert werden:

- Ein ausreichendes Belüften der Wohnung setzt mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus (OLG Frankfurt am Main, 11. Februar 2000, 19 U7/99).

- Ein täglich bis zu dreimaliges Stoßlüften in einer Wohnung über jeweils 10 Minuten ist zumutbar (LG Lübeck, 2. März 2017, 14 S 275/15; LG Frankfurt/Main, 16. Januar 2015, 2-17 S 51/14).

- Für ein ordnungsgemäßes Lüften ist es nicht ausreichend, die Fenster in Kippstellung zu halten (AG Wolfsburg, 9. Oktober 2019 85,10 C163/85).

- Lassen sich durch geeignetes und zumutbares Lüften Schimmelschäden vermeiden, liegt kein Mangel an der Mietsache vor (BGH, 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09).

- Während der Abwesenheit es Mieters muss nicht gelüftet werden (LG Frankfurt, 16. Januar 2015, 2/17 S 51/14).

- Der Mieter ist zum Lüften und Heizen in zumutbarem Umfang verpflichtet. Eine Beheizung der Wohnräume auf 20 Grad und der Schlafräume auf 16 Grad ist zumutbar (AG Saarburg, 7. September 2016, 5a C 199/15).

Tipp: Für die Beurteilung der Frage, ob die Mieträume einen Mangel aufweisen, sind bei Fehlen gegenteiliger Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17).

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16.03.2021

SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: BEWEISLAST.

Bücher

Können sich die Vertragsparteien im Hinblick auf die Ursachen der Feucht- und Schimmelschäden oder auch der weiteren Vorgehensweise nicht einigen, hängt der Ausgang des Streits von der Beweislast ab, d.h. von der Frage, wer hat was zu beweisen. Zunächst obliegt dem Vermieter der Beweis dafür, dass die Schadensursache nicht bauseitig bedingt ist, zum Beispiel die Feuchtigkeit nicht von außen durch eine beschädigte Fassade oder ein defektes Dach hervorgerufen wird. Hat der Vermieter diesen Nachweis erbracht und liegt die Schadensursache damit im unmittelbaren Zugriffsbereich des Mieters, so obliegt es nunmehr den Mieter, sich bezüglich der Ursache für die Feuchte- und Schimmelschäden zu entlasten. Und das zu erreichen, muss der Mieter nachweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Norm entspricht.

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