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Aktuelles

Siegel

20.11.2020

Für Heiz- und Kochöfen ist selbst zu sorgen.

Drehknopf Heizung

Vermieter aufgepasst: Oft werden wir von Eigentümern gefragt, ob vom Mieter die Kosten für die Überprüfung der Abgaswege und Raumheizer im Wohnzimmer verlangt werden können, wenn im Mietvertrag steht: „für Heiz- und Kochöfen muss der Mieter selbst sorgen“.

Unsere Antwort: Nach § 536 BGB ist der Vermieter für die Beseitigung von Wasserablagerungen (Entkalkung) und Verbrennungsrückständen, für die Durchführung einer regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie für die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmisionsschutzgesetz zuständig. Die insoweit entstehenden Kosten sind umlagefähig. Außerdem können die Kosten der Abgaswegeuntersuchung nach der Kehr- und Überprüfungsordnung der jeweiligen Länder auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings setzt die Umlage dieser Kosten eine hinreichend klare Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Aufgrund der Vereinbarung, dass der Mieter „für Heiz- und Kochöfen selbst zu sorgen“ habe, hat der Mieter somit zwar den Brennstoff zu beschaffen und die Anlage auf eigene Kosten zu betreiben, weswegen die Bezahlung der Stromkosten, die Pflege, die Bedienung und die Reinigung der Anlage Sache des Mieters ist. Da jedoch eine hinreichend klare Vereinbarung in Bezug auf die Kostentragung für die regelmäßige Überprüfung der Abgaswege und Raumheizer nicht getroffen wurde, können die hierfür entstandenen Kosten nicht vom Mieter verlangt werden.

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17.11.2020

Bei Ihnen steht der zweite Mieterwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums an?

Heizung

Oft werden wir von Vermietern gefragt, ob die Kosten für die Zwischenablesung eingespart werden und Heiz-und Warmwasserkosten auch ohne Verbrauchserfassung nur zeitanteilig abgerechnet werden können.

Unsere Antwort: Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung sehen zwingend vor, dass die Kosten für Warmwasser und Heizung verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Also haben bei einem Mieterwechsel der Vor- und Nachmieter Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung. Das führt dazu, dass die für die betroffene Wohnung ermittelten Verbrauchs- und Grundkosten auch entsprechend auf die Mieter aufzuteilen sind. Für die Aufteilung ist daher eine Zwischenablesung, und zwar bei jedem Nutzerwechsel, erforderlich, § 9b Abs.1 HeizKV. Die Zwischenablesung muss aber nicht durch ein Fachunternehmen erfolgen, es ist ausreichend, wenn die Vertragspartner die Ablesung selbst vornehmen und die Werte dokumentieren. Bei Selbstablesung sollte jedoch nicht vergessen werden, die Ergebnisse dem Abrechnungsunternehmen oder der Hausverwaltung mitzuteilen.

Wir raten Eigentümern, die Ablesung zusammen mit dem Mieter durchzuführen, dadurch werden Kosten gespart und gleichzeitig eine gesetzeskonforme Abrechnung gewährleistet.

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13.11.2020

Kann der Vermieter dem Mieter fristlos Kündigen oder Eigenbedarf anmelden?

Wohnzimmer Tisch

Die Kündigungsbeschränkung, die am 16. März 2020 auferlegt worden ist, erfasst nur Kündigungen wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020 und ist noch immer gültig. Mieter müssen die Rückstände bis spätestens Ende Juni 2022 zurückbezahlen. Bis dahin kann der Vermieter sie nicht deswegen kündigen.

Anders ist es, wenn Zahlungsrückstande aus den Monaten vor April 2020 oder nach Juni 2020 bestehen. Dann sind fristlose Kündigungen und Räumungsklagen möglich. Das gilt insbesondere auch für weitere Kündigungsgründe des Vermieters, wenn beispielsweise Eigenbedarf angemeldet wird. Auch das Ignorieren der Hausordnung ist ein gültiger Kündigungsgrund.

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12.11.2020

Mietmängel: Mietminderung, wenn kein Handwerker kommt?

werkzeug

Nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache – Haus oder Wohnung – deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht.

Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. Da aber kein generelles Berufsverbot für Handwerker während der Pandemie gilt, dürfte es keinen gesonderten Fall geben.

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10.11.2020

Darf ein Mieter eine Kündigung zurücknehmen?

Vogelhaus

Nein. Ist die Wohnung gekündigt, gibt es kein Recht darauf, die Kündigung zu widerrufen. Die Entscheidung ist endgültig. Einzige Ausnahme: Der Vermieter akzeptiert die Rücknahme. Das kann in der Coronakrise unter Umständen so sein, weil der Vermieter Sorgen haben kann, dass er das Objekt nicht rechtzeitig nachvermieten kann.

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06.11.2020

Mietminderung bei Covid-19-Erkrankung des Nachbarn möglich?

Tasse Brille

Nein! Die Erkrankung eines Mitbewohners oder Nachbarn stellt keinen Mangel der Mietsache und damit keinen Grund zur Mietminderung dar.

Wird die Nutzung der Mietsache durch Engpässe bei der Versorgung mit Energie oder Wasser beeinträchtigt, muss der Mieter aber nur eine entsprechend geminderte Miete zahlen. Darauf, ob der Vermieter den Versorgungsengpass vertreten muss, kommt es bei der Minderung nicht an.

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03.11.2020

Ausziehen trotz Covid-19-Erkrankung oder Quarantäne?

Umzug Karton

Vermieter aufgepasst: Ihr Mieter muss den Auszugstermin nach einer Kündigung nicht einhalten, wenn er an Covid-19 erkrankt ist oder unter Quarantäne steht. Das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hat nämlich Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Eigentümers. Da alle Menschen aufgerufen sind, sich solidarisch zu verhalten und Kontakte drastisch zu reduzieren, kann der Mieter – auch zum Schutz anderer – nicht zum Auszug verpflichtet werden.

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02.11.2020

Steigende Coronazahlen: Darauf müssen Vermieter achten. Was, wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlen kann?

Schlüßel

Steigende Coronazahlen: Darauf müssen Vermieter achten.

Was, wenn Ihr Mieter die Miete nicht zahlen kann?

Deutschland befindet sich mitten in der zweiten Welle der Coronapandemie. Die Bundesregierung hatte einen Schutz von Mietern beschlossen - der jedoch zum 30. Juni 2020 auslief. Alle Zahlungsrückstände, die seitdem zustande kommen, ermöglichen dem Vermieter die Kündigung des Mieters. Eine Verlängerung der Schutzmaßnahme sieht der Gesetzgeber bisher als nicht notwendig an, da sich gezeigt hätte, dass Mieter und Vermieter sich meist privat auf eine Regelung einigen konnten. Wer in Zahlungsschwierigkeiten kommt, der sollte weiterhin früh genug seinen Vermieter informieren. Damit er glaubhaft machen kann, kein Einkommen zu haben, sollten Arbeitgeber eine entsprechende Bescheinigung ausstellen. Doch auch Vermieter werden geschützt. Es werden Stundungsregelungen für Darlehensverträge von Immobilieneigentümern eingeführt, die selbst keine Einnahmen haben aufgrund säumiger Mieter.

Erfahren in den nächsten Tagen hier mehr zu diesem Thema und besuchen Sie uns auch auf:

unserer Webseite https://www.mahis-mueller-immobilien.de

auf Instagram: @mahis_mueller_immobilien.

auf Twitter: @muller_immo

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23.10.2020

Räumungsanspruch trotz Nachzahlung.

Bücher

Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mitverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordentliche Kündigung zusätzlich und hilfsweise erklären. Diese ordentliche Kündigung kann der Mieter – im Gegensatz zur fristlosen Kündigung – nicht durch Nachzahlung der Mieten unwirksam machen, da die für die fristlose Kündigung geltende Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) nach ständiger Rechtsprechung des BGH nicht für die ordentliche Kündigung gilt.

Diese Rechtsprechung hat der BGH in einem neuen Urteil nochmals bestätigt. Nachdem die Mieten vom Jobcenter vollständig nachgezahlt wurden, hat die beklagte Mieterin eingewendet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie angesichts der langen Wohndauer (hier: 30 Jahre) und der damit einhergehenden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzraumes sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzumutbare Härte darstellt. Der BGH ließ dies nicht gelten. Das Recht des Mieters, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, ist nach § 574 Abs. 1 S. 2 BGB nämlich dann ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter auch zum Ausspruch der fristlosen Kündigung (z.B. bei Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten) berechtigt. Die vollständige Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist führt zwar dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist. Die Wirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Auch die Möglichkeit des Widerspruchs wegen einer vom Mieter geltend gemachten unzumutbaren Härte lebt auch nicht durch einen vollständigen Ausgleich der Zahlungsrückstände wieder auf. Dabei ist nicht einmal erforderlich, dass der Vermieter die fristlose Kündigung erklärt hat. Vielmehr ist ausreichend, dass dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht. Aufgrund einer derart schweren Vertragsstörung ist die Anwendung der Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB von vornherein ausgeschlossen (BHG v. 1.7.2020, VIII ZR 323/18).

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21.10.2020

Erbbaurecht als Anlageform für private Investoren: Die wichtigsten 4 Kriterien.

Haus Treppen

Das Erbbaurecht als Alternative zum klassischen Erwerb von Grund und Boden lief lange eher unter dem Radar. Perspektivisch aber dürfte die Möglichkeit, ein Grundstück zu pachten und bewusst nur Eigentümer der Immobilie darauf zu werden, an Bedeutung gewinnen. Die Gründe liegen im Anlagemarkt allgemein – viele private Grundstückseigentümer wissen im Niedrigzinsumfeld nicht, wie sie den Verkaufserlös neu investieren sollten, und setzen daher eher auf laufende Pachteinnahmen.

Wir erklären, welche Kriterien vermehrt auch private Wohnimmobilieninvestoren prüfen sollten:

1. Seriosität der Erbbaurechtgebers:

Erbbaurechtsverträge für das Grundstück laufen bis 99 Jahre – und sollten dann (immer wieder) verlängert werden. Denn das Wohneigentum darauf ist dauerhaftes Eigentum, das verkauft oder an nachfolgende Generationen weitergegeben werden kann. Vor dem Hintergrund der gewollt langen Verträge muss allerdings der Erbbaurechtgeber gewissenhaft geprüft werden. Die öffentliche Hand oder z.B. kirchliche Investitionen stehen hier natürlich für Seriosität. Aber auch private Akteure, bei denen Themen wie Generationenwechsel und Rechtsnachfolger geklärt sind, können als Partner attraktiv sein.

2. Beleihungsgrenze:

Der Erbbaurechtnehmer darf das Grundstück beleihen. Es wird dann eine entsprechende Grundschuld eingetragen. Allerdings muss der Erbbaurechtgeber zustimmen. Und von diesem wird mitunter eine Deckelung auf z.B. 80 Prozent des Kaufpreises gefordert. Für private Anleger, die mit einem Fremdkapitalhebel arbeiten, ist dies nur bedingt attraktiv. Es gibt durchaus auch Erbbaurechtgeber, die einer Beleihung von 100 Prozent oder 110 Prozent zustimmen. Fakt ist: Die Beleihungsgrenze gilt es früh zu prüfen. Sie kann bereits ein erstes K.-o.-Kriterium darstellen.

3. Erbbauzins:

Er variiert derzeit zwischen 2 und 6 Prozent des Grundstückswerts. Es ergibt sich für den Kapitalanleger eine Ratio aus erzielbaren Mieteinnahmen aus der Wohnung sowie der laufenden Aufwendung für die Grundstückspacht. Je nach Standortgüte, Marktsituation und Erbbaurechtgeber ergeben ich hier teils sehr unterschiedliche Bilder. Ausschlaggebend sind die Konditionen im Erbpachtvertrag und die mögliche Wohnfläche, die auf dem Erbbaugrundstück entstehen kann.

4. Vertragslaufzeit:

Aus Anlegersicht gilt: je länger der Vertrag läuft, desto besser. Als Untergrenze gilt üblicherweise 30 Jahre. Kürzere Laufzeiten machen das Objekt aus Anlegersicht dann weniger attraktiv.

Fazit:

Wichtig ist: Die relevanten immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wie Marktsituation, Makro- und Mikrolage, Seriosität des Bauträgers, Objektqualität, Größe der Immobilie, erzielbare Miete müssen stimmen. Wenn ein Kaufangebot bei den wichtigsten immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen nicht besteht, wird es unerheblich, ob der Käufer den Grund und Boden miterwerben oder ob er ausschließlich Eigentümer des Objekts würde. Denn er würde das Investment gar nicht tätigen.

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