19.01.2023
BAUZINSEN WEITER IM AUFWÄRTSTREND
Die Inflation ist im Dezember sowohl im Euro-Raum als auch in Deutschland stärker gesunken als erwartet und die Wirtschaft zeigt sich überraschend robust. Dennoch geht Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Kreditvermittlers Dr. Klein, nicht davon aus, dass die Zinsen für Baufinanzierungen demnächst nachgeben. Im Gegenteil: Er hält einen Anstieg auf bis zu 5 Prozent im Verlauf des Jahres für möglich.
Zinsanstieg zum Jahresbeginn
Das Jahr begann mit einem Anstieg der Baufinanzierungszinsen – zuletzt hat sich die Zinskurve wieder leicht abgesenkt. Laut Dr. Klein beträgt der aktuelle repräsentative Bestzins 3,44 Prozent (Stand: 16.01.2023). Wesentlicher Auslöser für die Aufwärtsbewegung ist für Michael Neumann die aktuelle Inflationserwartung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB): „Christine Lagarde hat die mittelfristigen Prognosen nach oben korrigiert und angekündigt, die Leitzinsen nachzuziehen. Sie lässt keinen Zweifel daran, dass sie die hohe Inflation weiterhin entschlossen bekämpft“, so Neumann. Nachdem die EZB den Anstieg der Inflation völlig unterschätzt habe, wolle sie nun nicht den Fehler begehen und das Abflauen überschätzen. „Darauf hat der Markt reagiert und weitere Zinsschritte eingepreist – zumindest für das Frühjahr. Als Folge sind auch die Baufinanzierungszinsen hochgegangen“, erläutert Michael Neumann die jüngste Zinsbewegung.
Weiteres Aufwärtspotenzial für Bauzinsen
Zuletzt gab es positive Daten aus der Wirtschaft: Die Inflation in der Euro-Zone sinkt im Dezember zum zweiten Mal in Folge, und zwar stärker als vorhergesagt. Und die deutsche Wirtschaftsleistung wächst – den Krisen zum Trotz – im Gesamtjahr 2022 um starke 1,9 Prozent. Aber: Selbst wenn die Inflation ihren Höhepunkt bereits hinter sich haben sollte, bleibt sie auf einem hohen Niveau und fernab der Zielmarke von zwei Prozent. Der leichte Rückgang ist zum Teil auf staatliche Maßnahmen zurückzuführen, die Verbraucher und Industrie von den hohen Energiekosten entlasten. Zudem ufert die Kerninflation – bereinigt um schwankungsanfällige Güter wie Energie und Nahrungsmittel – im Dezember aus auf eine Rekordhöhe von 5,2 Prozent. Auch für die nächsten Monate ist Michael Neumann von Dr. Klein daher wenig optimistisch, was sinkende Konditionen für Baufinanzierungen angeht: „Ich rechne mit weiteren Zinsanstiegen im ersten Halbjahr und mit einem Zinsniveau von über 4 Prozent. Schwankungen können dabei immer wieder in Richtung 3 Prozent gehen, aber auch eine zeitweise 5 vor dem Komma will ich nicht ausschließen.“
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16.01.2023
WICHTIGE FRISTEN FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMER, DIE 2023 ZU ERFÜLLEN SIND:
Abgabe der Grundsteuer-Feststellungserklärung bis 31.01.2023
Die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Ermittlung der neuen Grundsteuer endet am 31.01.2023. Bis zu diesem Termin müssen Haus- und Wohnungseigentümer (und Eigentümer von Grundstücken) ihre Erklärungen beim Finanzamt einreichen. Diese Verlängerung der Frist war im Herbst nötig geworden, nachdem bis dahin lediglich ein kleiner Teil der Erklärungen abgegeben worden waren. Die neue Grundsteuer wird zum ersten Mal am 01.01.2025 erhoben.
Pflicht zum hydraulischen Abgleich in WEGs mit mindestens 10 Wohneinheiten bis 30.09.23
Die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“ schreibt für Gaszentralheizungen in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten einen hydraulischen Abgleich der zentralen Heizungsanlage vor. Bei sechs bis neun Wohneinheiten muss der Abgleich bis zum 15.09.2024 erfolgt sein. Für Gebäude mit mindestens zehn Wohneinheiten gilt bereits der 30.09.2023 als Stichtag.
Hintergrund: Anders als bei Gasetagenheizungen, die sich im Sondereigentum befinden und bei denen jeder einzelne Wohnungseigentümer allein über Optimierungen entscheiden kann, muss in Wohnungseigentumsanlagen, die über eine Zentralheizung verfügen, zum einen die WEG über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs mit einfacher Mehrheit beschließen, denn eine zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum. Zum anderen wird es kompliziert, wenn die Heizkörper Sondereigentum sind, also den einzelnen Wohnungseigentümern gehören, was häufig der Fall ist. In diesem Fall benötigt die WEG die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer bei Änderungen an den Heizkörpern.
Eigentümer von Gebäuden mit einer Gasheizung sind außerdem verpflichtet, eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage optimieren zu lassen – und zwar bis spätestens 15.09.2024.
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10.01.2023
TREND AUF DEM IMMOBILIENMARKT IM JAHR 2023: RÜCKKEHR ZUR ALTEN LANDKARTE
Vor zwei Jahren haben viele Marktteilnehmer erwartet: Corona wird die Menschen aus den Städten aufs Land spülen. Man will im doppelten Sinne raus … raus aus der Stadt, und man will auch im Falle eines Lockdowns raus ins Grüne an die frische Luft. Diese Erwartung hat sich nicht erfüllt.
Die Urbanisierung ist nach wie vor ein beherrschender Trend. Und dieser Trend wird auch 2023 die Wohnungsmärkte mitbestimmen. Die Landkarte muss nicht neu gezeichnet werden, wir kehren eher zur alten zurück. Es sind die Metropolen und Ballungszentren, und es sind die zentralen Lagen kleinerer Städte, in die es die Menschen zieht. Dorthin, wo die Infrastruktur stimmt – vom Glasfaserkabel bin hin zum öffentlichen Nahverkehr – und wo es ökonomisch bergauf geht.
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09.01.2023
TREND AUF DEM IMMOBILIENMARKT IM JAHR 2023: DIE SCHERE DER TEILMÄRKTE GEHT WEITER AUSEINANDER
Neubauwohnungen in guten A-, B- und auch C-Städten (außerdem in guten D-Städten) werden mit Blick auf die Kaufpreise das aktuelle Niveau nahezu halten und sich in der zweiten Jahreshälfte gegebenenfalls sogar verteuern – sofern sie abgesehen von der Lage zwei wesentliche Eigenschaften mitbringen.
Erstens: Sie müssen energieeffizient sein. Und zweitens: Sie müssen altersgerecht, also barrierefrei sein. In beiden Fällen gilt: Immobilien, die mehr bieten als das, was sie müssen, haben die Nase vorn. Jeder Marktteilnehmer auf der Angebots- und auf der Nachfrageseite hat die Klimafrage und außerdem die demografischen Zwänge, mit denen wir leben müssen, erkannt und weiß, dass sich das Rad in beiden Punkten nicht zurückdrehen lässt.
Und wie sieht es bei Altbauten aus? Bei Altbauten, die energetisch ertüchtigt sind, ist in guten Lagen mindestens eine Seitwärtsbewegung der Preise wahrscheinlich. Weiter an Wert verlieren werden dagegen die unsanierten Altbauten und je schlechter und ländlicher die Lage, desto deutlicher der Preisverfall.
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29.12.2022
NEU AB 2023: INFORMATIONEN FÜR EIGENTÜMER, VERMIETER UND BAUHERREN
Höherer energetischer Neubaustandard
Am 1. Januar 2023 tritt das Gebäudeenergiegesetz (GEG 2023) in Kraft, mit dem zukünftig höhere energetische Anforderungen an den Neubau gestellt werden. Somit müssen alle Neubauten den EH55-Standard statt des bisher geltenden Standards EH75 erfüllen. Gleichzeitig wird die Anrechnung von am Gebäude erzeugtem Strom aus erneuerbaren Energien auf den Primärenergiebedarf deutlich vereinfacht. In Kürze ist mit einer weiteren Novellierung des GEG zu rechnen. Hiermit soll das sog. 65 Prozent-Ziel umgesetzt werden, wonach ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizungsanlage mit mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie betrieben werden muss.
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23.12.2022
NEU AB 1.1.2023: AUFTEILUNG DER CO2-ABGABE ZWISCHEN VERMIETERN UND MIETERN
Ab dem 1. Januar 2023 werden die aus dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) resultierenden CO2-Kosten bei Wohngebäuden nicht mehr allein vom Mieter getragen, sondern auch vom Vermieter. Die Aufteilung erfolgt in Abhängigkeit des CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Bei Gebäuden mit einer besonders schlechten Energiebilanz übernehmen die Vermieter 95 Prozent und die Mieter fünf Prozent der CO2-Kosten, bei besonders energetisch effizienten Gebäuden (vergleichbar Standard EH55) übernehmen die Mieter 100 Prozent der CO2-Kosten. Die energetische Klassifizierung des Gebäudes und damit der Aufteilungsschlüssel werden anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt.
„In Zeiten explodierender Energiepreise ist die staatlich verordnete Verteuerung der Energie durch die CO2-Umlage extrem kontraproduktiv, selbst wenn die nächste Erhöhungsrunde des CO2-Preises ausgesetzt wird. Damit wird auch die mit der Aufteilung der Kosten auf Mieter und Vermieter ursprünglich bezweckte Lenkungswirkung komplett verfehlt“, kommentiert Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des IVD.
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22.12.2022
FRIST FÜR GRUNDSTEUERERKLÄRUNG ENDET IN SECHS WOCHEN
In sechs Wochen läuft die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung ab, die im Herbst von Ende Oktober auf Ende Januar 2023 verschoben wurde.
Bei Nichtabgabe oder verspäteter Abgabe der Grundsteuererklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Dieser beträgt 25 Euro für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung. Bei Nichtabgabe der Erklärung kann das Finanzamt zudem die Besteuerungsgrundlagen schätzen. In beiden Fällen – Verspätungszuschlag und Schätzung – bleibt für Eigentümer die Pflicht zur Abgabe der Erklärung bestehen.
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16.12.2022
RÄUMPFLICHT IM SCHNEEGESTÖBER:
Bewohnen Sie ein Eigenheim, können Sie sich morgens nur kurz an der winterlichen Pracht erfreuen. Schon bald müssen Sie sich ans Werk machen und Schnee schippen. Aber auch als Mieter können Sie in der Pflicht stehen. Wann und wie oft Ihnen das Kehren den Schweiß aus den Poren treiben wird, hängt von Ihrer Gemeinde ab.
Morgens geht es los
Die Zeiten sind im Bundesgebiet nicht einheitlich geregelt. Wann genau Sie zu Splitt und Schneeschaufel greifen müssen, ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. In den Gemeindesatzungen sind die jeweiligen Zeiten festgelegt. Aber keine Sorge. Nachts wird Sie der Schnee nicht aus dem Bett reißen. Die Pflicht, den Gehweg vor Ihrem Grundstück freizuschaufeln, beginnt in der Regel erst morgens zwischen 6 und 7 Uhr – an Sonn- und Feiertagen meist eine Stunde später – und endet meist um 21 Uhr. In diesem Zeitraum müssen Sie, je nach Schneefall und Glätte, regelmäßig räumen und streuen. Am Wochenende gelten oft abweichende Zeiten. Die Pflicht zum Schneeschieben beginnt beispielsweise sonntags vielerorts erst um 9 Uhr oder 9.30 Uhr.
Auf ein Neues
Die Räumpflicht wird nicht durch stetigen Schneefall ausgesetzt. Genau umgekehrt müssen Sie leider deutlich häufiger die Schneeschaufel in die Hand nehmen, wenn es viel schneit. Schneit der Bürgersteig aber hinter Ihnen schon wieder zu, während Sie vorne noch fegen, haben Sie eine Pause verdient. Bei ununterbrochenem Schneefall haben Sie gar keine Chance, Passanten vor einer Rutschpartie zu schützen. Entsprechend entbinden Sie die Gerichte von der Pflicht, wenn es ohnehin keinen Sinn macht. Hört es dann aber auf zu schneien, sollten Sie nicht länger zögern.
Keine Zeit oder krank?
Haben Sie selbst keine Zeit, müssen Sie eine Vertretung organisieren. Dies gilt auch, wenn Sie krank oder gebrechlich sind. Oder wenn Sie aufgrund einer behördlich angeordneten Quarantäne Ihre Wohnung nicht verlassen dürfen. Sie können Ihren Nachbarn bitten oder einen professionellen Räumdienst beauftragen. Vielleicht mag sich auch ein Jugendlicher aus der Nachbarschaft ein bisschen zum Taschengeld hinzuverdienen. Achten Sie aber darauf, dass Ihr Helfer möglichst kontaktlos an Schaufel und Splitteimer herankommt.
Haftung für Ausrutscher
Die Räum- und Streupflicht sollten Sie durchaus ernst nehmen. Kommt nämlich ein Fußgänger zu Fall und verletzt sich, können Sie auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Zumindest, wenn Sie Ihre Räum- und Streupflicht nachweislich vernachlässigt haben. Allerdings müssen sich auch Passanten auf die winterlichen Verhältnisse einstellen. Wer mit Schuhen ohne Profilsohle einen erkennbar glatten Weg betritt, muss einen Sturz einkalkulieren. Jenen trifft zumindest ein Mitverschulden.
Schneeschaufel vom Vermieter
Übrigens können Vermieter die Räum- und Streupflicht im Mietvertrag auf ihre Mieter übertragen. Dann sind diese verpflichtet, der Verkehrssicherungspflicht nachzukommen. Allerdings müssen Vermieter die Erfüllung der Pflicht durch den Mieter regelmäßig kontrollieren und ihren Mietern in der Regel die Ausrüstung zur Verfügung stellen. Diese müssen nämlich nicht auf eigene Kosten Splitt, Schneeschaufel und Besen anschaffen. Achtung! Eine höchstrichterliche Entscheidung dazu steht noch aus. Und haben die Mieter seit vielen Jahren selbst Splitt und Ausrüstung gekauft, obwohl im Mietvertrag nichts geregelt ist, ist der Vermieter nur in Ausnahmefällen in der Pflicht.
Bußgeld für Streusalz
Von Streusalz sollten Sie im Sinne des Umweltschutzes die Finger lassen. Dieses belastet nicht nur Pflanzen und das Grundwasser, sondern greift auch den Lack von Fahrzeugen an. In manchen Städten müssen Sie sogar mit einem Bußgeld rechnen, wenn Sie die Wege mit Salz streuen. Mancherorts ist Salzstreuen aber in Ausnahmefällen erlaubt. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde. Die bessere Alternative ist aber ohnehin, wenn Sie auf Splitt oder Granulat zurückgreifen.
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12.12.2022
WEITERE TEILE DER EUROPÄISCHEN ESG-REGULIERUNG ZUM 1.1.2023
Zum 1. Januar 2023 treten weitere Teile der europäischen ESG-Regulierung in Kraft. Bei der Taxonomieverordnung kommen zu den zwei bestehenden Umweltzielen vier weitere hinzu. Bereits seit Beginn des Jahres 2022 sind die Ziele eins und zwei (Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel) in Kraft. Ab 1. Januar 2023 kommen vier weitere Ziele hinzu – nämlich Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung und Kontrolle der Umweltverschmutzung, Schutz der Wasser- und Meeresressourcen sowie Schutz der biologischen Vielfalt und der Ökosysteme.
Drei neue Kennzahlen für Immobilien: Energieverbrauchsintensität, Energieeffizienz und fossile Brennstoffe
Welche neuen Kennzahlen müssen laut Detailregelungen zur Offenlegungsverordnung nun ab 1. Januar ausgewiesen werden?
Es sind im Wesentlichen drei Kennzahlen, die jede KVG für Fondsimmobilien ermitteln muss: erstens die Energieeffizienz, zweitens die Lagerung fossiler Brennstoffe (z.B. Tankstellen), und ein dritter, frei wählbarer Indikator, in der Regel die Energieverbrauchsintensität.
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07.12.2022
SCHRITTE GEGEN DRAMATISCHE LAGE AM WOHNUNGSBAU - FORDERUNGEN DER VERBÄNDE DER BAU-, IMMOBILIEN- UND WOHNUNGSWIRTSCHAFT
In einem gemeinsamen Appell haben 17 Spitzenverbände und Kammern der Bau-, Planungs- und Immobilienwirtschaft ihre Forderungen an Bundesregierung, Bundestag und die Verantwortlichen in den Ländern formuliert.
1. Wohnungsbau muss Chefsache werden
Der tatkräftige Einsatz von Bundesbauministerin Klara Geywitz braucht Unterstützung aller beteiligten Ressorts der Bundesregierung. Es ist Zeit für eine mutige Steuerung auf oberster Ebene. Bundeskanzler Olaf Scholz muss den Wohnungsbau als Chefsache angehen und sein Kabinett zu einer gemeinsamen Offensive antreiben.
2. Gesicherte Förderkulisse und moderne Beschluss-Tools endlich vorlegen
Nach mehrfachen Förderstopps muss die Bundesregierung die bis Ende des Jahres angekündigte Gesamtplanung fürs Fördern von Neubau und Sanierung endlich vorlegen. Ohne ein rundes Konzept werden bezahlbarer Wohnraum und die Sanierung des Gebäudebestands unmöglich. Dazu zählen auch moderne Beschluss-Tools wie die Online-Eigentümerversammlung.
3. Zielgenaue Neubauförderung – verlässliche Bedingungen bis Jahresbeginn schaffen
Beim Neubau müssen Förderung und Anreize die Wirtschaftlichkeitslücke schließen. Benötigt wird eine Neubauförderung zu Jahresbeginn in Höhe von 10 Milliarden Euro jährlich für bezahlbaren Wohnraum.
4. Zügig Grundstücke bereitstellen
Baureife Grundstücke, geeignete Konversionsflächen und Bestandsflächen sind entscheidend. Sie sind laut Bundesregierung vorhanden und müssen nur aktiviert werden. Mit einem digitalen Liegenschafts- und Gebäudekataster für potentiellen Wohnraum sowie einer Vereinfachung von Grundstücksvergabeverfahren könnte schnell Wohnraum geschaffen werden. Vergabe- und Genehmigungsverfahren dürfen nicht mehr als drei Monate dauern, vom Erbbaurecht soll nur in einem ausgewogenen Verhältnis Gebrauch gemacht werden.
5. Durch eine Experimentierklausel Verfahren erleichtern
Über eine Experimentierklausel, wie beispielsweise dem Gebäudetyp E, oder Reallabore, sollte für den Wohnungsbau ein Abweichen von Gesetzen, Normen und Standards ermöglicht werden. Damit wird signalisiert, dass trotzdem gefahrlos und zügig Wohnungen gebaut werden können – auch umwelt- und klimaschonend. Die Bundesregierung hat in Krisensituationen schon mehrfach gezeigt, schnelle regulatorische Entscheidung treffen zu können und sollte dies auch für den Wohnungsbau tun.
6. Umwidmung und Umbau erleichtern
Gebäude, deren Nutzung entfallen ist (zum Beispiel Büro– oder Handelsimmobilien) zu sanieren und zu qualifizieren statt sie abzureißen, ermöglicht, dass eingesetzte Rohstoffe und Materialien weiter genutzt werden und bezahlbarer Wohnraum entstehen kann. Auch bei Veränderung und Umnutzung sollte für die technischen Baubestimmungen Bestandsschutz gelten und somit die Kosten der Umnutzung reduziert werden. Im Einzelfall ist von der Aufsichtsbehörde zu begründen, wenn die Erfüllung aktueller Vorschriften gefordert wird. Die Verpflichtung zur Einhaltung der primären Schutzziele der Bauordnungen bleibt unberührt.
7. Flächendeckend serielles, modulares und typisiertes Bauen ermöglichen
Modulare, serielle und typisierte Bauweise können in Kombination mit digitalen Tools einen Beitrag zur Schaffung vieler bezahlbarer qualitätvoller und klimaschonender Wohnungen leisten. Darauf muss das Bundes- und Landesrecht zügig ausgerichtet werden. Typisierte Wohngebäude, die in den Landesbauordnungen verankert sind, beschleunigen darüber hinaus die Errichtung von neuen Wohngebäuden, weil der Planungszeitraum dadurch wesentlich verkürzt wird.
8. Baukosten durch Steuerpolitik senken
Es gilt, steuerliche Belastungen – wie etwa die Grunderwerbsteuer – aktuell auszusetzen da sie Eigentumsbildung gerade für Familien unnötig erschwert. Zusätzliche Anreizwirkung schafft eine degressive Sonder-AfA, welche die zugesagte Erhöhung der linearen Abschreibung ergänzt. Zudem sollte der Mehrwertsteuersatz für den sozialen Wohnungsbau auf 7% reduziert werden.
9. Mit zielgerichteter Rohstoffstrategie den Kostensteigerungen entgegenwirken
Um Versorgungssicherheit mit Baumaterialien zu gewährleisten und extremen Preisschwankungen vorzubeugen, bedarf es einer zielgenauen Rohstoffstrategie, die auf die Ausschöpfung nationaler Rohstoffabkommen ebenso setzt wie auf eine effektive Kreislaufwirtschaft mit schlanken Zulassungsverfahren für Recyclingbaustoffe. Eine Vorfestlegung auf einzelne Baustoffe wäre kontraproduktiv, es muss Technologieoffenheit gewährleistet werden.
10. Für schnelle Umsetzung der Wohngeldreform
Um soziale Härte zu vermeiden, sollte die Wohngeldreform schnell und umfassend umgesetzt werden.
11. Mehr Klimaschutz - aber mit intelligenten Maßnahmen
Weitere Belastungen privater Bauherren und Unternehmen zur Verbesserung des Klimaschutzes bedürfen eines Kosten-TÜVs unter der Kontrolle des Bundeskanzleramts. Kostengünstigere Maßnahmen zum Erreichen von mehr Nachhaltigkeit erhalten den Vorzug, reine Energieeffizienzmaßnahmen wie EH 40 werden nicht eingeführt. Die Qualifizierung der Freiräume als Klimaanpassungsstrategie ist unverzichtbar.
12. Praxischeck einführen
Zahlreiche Maßnahmen aus dem Bundeswirtschaftsministerium werden nicht oder mit geringen Reaktionszeiten mit der Branche abgestimmt. Wieder droht Chaos beim Bundesprogramm für Effiziente Gebäude (BEG). Die KfW plant das für die Antragsstellung notwendig BEG-Prüftool zwei Wochen vor dem eigentlichen Programmende zu schließen. Es bedarf eines Dialoges, der sich orientiert am positiven Beispiel des Bundesbauministeriums.
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