17.02.2021
Welche Rechte hat der Verwaltungsbeirat?
Neu ist, dass der Verwaltungsbeirat nun ausdrücklich eine Überwachungsfunktion gegenüber dem Verwalter hat. Diese ist zwar nicht ähnlich weitreichend wie etwa bei einem Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft, allerdings hat der Verwaltungsbeirat nun Kontrolle und Einsichtnahmerechte. Im übrigen ist der Beirat weiterhin verpflichtet, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu prüfen. Er kann wie bisher Eigentümerversammlung einberufen, wenn sich der Verwalter pflichtwidrig weigert. Darüber hinaus vertritt der Verwaltungsbeirat nun ausdrücklich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Hierzu wird auch die Einleitung der Geltendmachung von Regressansprüchen gegen den Verwalter gehören, wenn ein einzelner Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft Schadensersatzansprüche aufgrund von Pflichtverletzung des Verwalters erhebt.
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15.02.2021
Muss ein Verwalter zertifiziert sein?
Jein: erst ab 1.12.2022 kann jeder Eigentümer als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Die Zertifizierung erfolgt durch eine Prüfung vor der zuständigen Industrie- und Handelskammer, in welcher der Verwalter nachweisen muss, dass er die notwendigen rechtlichen kaufmännischen und technischen Kenntnisse hat. Kleine Anlagen mit bis zu acht Einheiten, die durch Eigentümer verwaltet werden, sind von den Zertifizierungsvorschriften ausgenommen. Verwalter, die einen Hochschulabschluss mit im immobilienwirtschaftlichen Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder einen vergleichbaren Berufsabschluss haben, sowie Personen, die die Befähigung zum Richteramt haben, sind von der Prüfung befreit.
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11.02.2021
Welche Maßnahmen darf ein Verwalter ohne Eigentümerbeschluss treffen?
Der Verwalter ist nun berechtigt, ohne Eigentümerbeschluss Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Was untergeordnet ist, wird die Rechtsprechung ergeben. Zu den Maßnahmen untergeordneter Bedeutung dürften jedoch kleinere Reparaturen, Abschluss von Dienstverträgen, wie zum Beispiel Hausmeisterverträgen, aber auch die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen gegen einzelne Eigentümer gehören. Von der Summe her wird derzeit vertreten, dass der Verwalter Verpflichtungen eingehen kann, die 5 % des Volumens des Wirtschaftsplanes nicht überschreiten. Wie nach bisherigem Recht kann und muss der Verwalter die sogenannten Notmaßnahme zur Reparatur des Gemeinschaftseigentums treffen. Wenn das Dach beispielsweise undicht ist, kann der Verwalter die Notreparaturen eigenständig durchführen lassen. Wenn sich dabei aber ergibt, dass die Sanierung des gesamten Daches erforderlich ist, benötigt er für die große Reparatur weiterhin einen Eigentümerbeschluss, regelmäßig auf Basis von drei vergleichbaren Angeboten.
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09.02.2021
FRAGEN UND ANTWORTEN ZUR WEG-REFORM 2020:
Das gesamte System der Wohnungseigentümergemeinschaften wurde grundlegend umgestellt. Zentrales Organ ist jetzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nun im Gesetz ausdrücklich in § 9 a WEG genannt ist und rechtsfähig ist. Die Wohnungseigentümer sind Mitglieder dieser Gemeinschaft und weiterhin für die Willensbildung der Gemeinschaft zuständig, die wie bisher auch durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung erfolgt. Der Verwalter vertritt diese rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach außen hin, wie beispielsweise der Geschäftsführer einer GmbH.
In den nächsten Tagen erläutern wir Ihnen hier die wichtigsten Neuerungen zur WEG-Reform.
1. Welche Rolle spielt der Verwalter?
Die Vertretungsmacht des Verwalters ist im Außenverhältnis unbeschränkt. Der Verwalter kann daher im Außenverhältnis alles tun und lassen, was er will. Eine Ausnahme gilt nur für Grundstückskauf oder Darlehensverträge. Im Innenverhältnis ist der Verwalter aber natürlich weiterhin verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu vollziehen und deren Inhalt zu berücksichtigen. Wenn er diese Befugnis im Außenverhältnis überschreitet, so macht er sich im Innenverhältnis schadenssatzersatzpflichtig.
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05.02.2021
DARF EIN MIETER HANDWERKERN IN ZEITEN VON CORONA DEN ZUTRITT ZUR WOHNUNG VERWEIGERN?
Ja. Aufgrund der jeweils geltenden Kontaktbeschränkungen, darf Handwerkern der Zutritt zur Wohnung für nicht notwendige oder verschiebbare Leistungen verweigert werden. In Not- oder Schadensfällen muss dem Handwerker zur Abwendung von gesundheitlichen oder von Gebäudeschäden der Zutritt gewährt werden. Diesbezüglich besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Gleiches gilt für sicherheitsrelevante Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen.
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03.02.2021
ZÄHLERABLESUNGEN IN ZEITEN VON CORONA.
Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?
Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher je nach aktueller Ausprägung der Coronainfektionen und den jeweiligen Verordnungen entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weitergegeben werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen befinden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.
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29.01.2021
REPARATUREN, HANDWERKER UND DIENSTLEISTER IN ZEITEN VON CORONA.
Allgemein gilt: Beim Einsatz von Handwerkern oder Dienstleistern in Wohnungen sind die jeweils regional geltenden Kontaktbeschränkungen sowie Abstands- und Hygieneregelungen zu beachten.
Welche Reparaturen dürfen noch durchgeführt werden?
Handwerker dürfen zwar unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards weiterhin ihrer Tätigkeit nachgehen. Reparaturen in den Wohnungen, die nicht dringend sind, können jedoch wegen der geltenden Kontaktbeschränkungen verschoben werden. Mängel oder Schäden, die eine Gefahr für die Bewohner oder das Eigentum darstellen (z. B. Wasserschaden, Heizungsausfall) sollten unter Einhaltung der gebotenen Abstands- und Hygienemaßnahmen weiterhin umgehend behoben werden. Diesbezüglich besteht auch der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter fort.
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26.01.2021
VERMIETER UND CORONA: DÜRFEN GERADE WOHNUNGSBESICHTIGUNGEN DURCHGEFÜHRT WERDEN?
Grundsätzlich können Wohnungsbesichtigungen auch während der Ausgangsbeschränkungen durchgeführt werden. Hierin sollte ein triftiger Grund liegen. Aus Sicherheitsgründen sollten Vermieter derzeit aber auf Wohnungsbesichtigungen verzichten. Wenn überhaupt, sollten sie jedenfalls nur mit einzelnen Interessenten und im unbewohnten Zustand erfolgen. Darüber hinaus muss der Vermieter darauf achten, dass Hygiene- und Abstandsbestimmungen eingehalten werden. Außerdem werden in der Regel Personen, die einer Risikogruppe zugeordnet werden (speziell Vorerkrankte und ältere Menschen) nicht zur Duldung der Besichtigung verpflichtet sein.
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18.01.2021
STEUERBONUS FÜR DEN WINTERDIENST.
Hat der Hauseigentümer den Winterdienst auf ein gewerbliches Unternehmen übertragen, kann er die Kosten in seiner Steuererklärung als Kosten haushaltsnaher Dienstleistungen geltend machen und erhält einen Steuerbonus in Höhe von 20 % der Kosten, allerdings nur bei bargeldloser Zahlung aufgrund einer ordnungsgemäßen Rechnung. Dies gilt nach einem Urteil des BFH unabhängig davon, ob der Winterdienst innerhalb des eigenen Grundstücks oder auf einem entlang dem Grundstück verlaufenden Grund durchgeführt wurde (BFH, 20.3.2014, VI R 55/12). Auch Mieter können die Kosten des Winterdienstes in ihrer Steuererklärung geltend machen, wenn diese in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen sind.
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15.01.2021
WINTERDIENST: ÜBERTRAGUNG AUF EINEN DIENSTLEISTER.
Beim Einsatz von Hilfspersonen und Beauftragten zur Erfüllung der Winterdienstpflichten (Hausmeisterservice) ist eine sorgfältige Auswahl, eine gründliche Anweisung über die Art des Räumens und Streuens sowie eine Überwachung der bestellten Hilfskräfte notwendig. Allein die Beauftragung einer Hausverwaltung genügt nicht (OLG Hamm, 21.12.2012, a.a. O.). In diesem Fall gibt es für den Geschädigten auch nicht, wie bei Verletzung der primären Räum- und Streupflicht, die Beweiserleichterung des sogenannten Anscheinsbesweises, d.h. es wird nicht vermutet, dass es bei Beachtung der Vorschriften nicht zu Verletzungen gekommen wäre. Vielmehr trägt der Geschädigte die Beweislast für die Kausalität zwischen seinem Schaden und der Pflichtverletzung des Dienstleisters (OLG Frankfurt, 22.12.2017, 3 U 186/16). Unbeschadet dessen sollte bei Übertragung des Winterdienstes auf einen Dienstleister darauf geachtet werden, dass diese eine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung hat.
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