12.04.2021
GEIG FÜR MEHR LADESÄULEN AN IMMOBILIEN BESCHLOSSEN.
Das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) ist nach dem Bundestag auch vom Bundesrat am 3. März 2021 verabschiedet worden. Bei Neubau oder größerer Renovierung von Gebäuden mit einer bestimmten Zahl an Stellplätzen ist künftig Infrastruktur für Ladestationen für Elektrofahrzeuge vorzusehen. Ein Ziel des Klimaschutzprogramms der Bundesregierung ist es, dass bis 2030 7 Millionen Elektrofahrzeuge zugelassen sind. Dafür braucht es ausreichend Ladestationen, auch an Wohngebäuden. Bundestag und Bundesrat haben nun ein Gesetz beschlossen, dass neue Regeln für Gebäude mit größeren Parkplätzen mit sich bringt. Lange konnte sich die Koalition nicht auf die vom Kabinett beschlossene 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben verständigen. Für Bestandsgebäude ist es nun bei einer 1:1-Umsetzung der EU-Vorgaben geblieben, bei Neubauten wurde jedoch nachgeschärft. Mit dem GEIG wird eine Vorgabe aus der EU-Gebäuderichtlinie zum Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden umgesetzt. Der wesentliche Inhalt des beschlossenen GEIG sieht vor, dass beim Neubau oder größerer Renovierung eines Wohngebäudes mit mehr als fünf PKW Stellplätzen künftig jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden muss. Das GEIG enthält auch einen so genannten Quartiersansatz, also Leitungsinfrastruktur oder Ladepunkte für Wohnviertel. Dies ermöglicht Vereinbarungen von Bauherren oder Gebäudeeigentümern, deren Gebäude in räumlichen Zusammenhang stehen. Die grundsätzlichen Vorgaben gelten auch hier. Entscheidend ist der räumliche Zusammenhang. Einen Quartiersansatz gibt es bereits auch im Erneuerbare-Energien-Gesetz und im Gebäude-Energiegesetz. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hatte im Lauf der Gesetzgebung unter anderem Lösungen auf Quartiersebene gefordert. Das GEIG muss nun noch vom Bundespräsidenten unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündigung in Kraft. Die neuen Vorschriften gelten dann für Bauvorhaben, bei denen der Bauantrag nach Inkrafttreten des GEIG gestellt wird.
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08.04.2021
IST EINE BAUGENEHMIGUNG FÜR´S GARTENHAUS NÖTIG?
Wer ein Gartenhaus aufstellen möchte, muss die Regelungen des Baugesetzes und der jeweiligen Landesbauordnungen beachten. Und das bedeutet: Überschreitet das geplante Gartenhaus eine gewisse Größe, so ist eine Baugenehmigung notwendig. Dabei unterscheiden sich die Regelungen je nach Bundesland: In Bayern und Brandenburg sind Gartenhäuser bis zu 75 Kubikmetern umbauten Raumes genehmigungsfrei, in Nordrhein-Westfalen sind es nur 30 Kubikmeter. Diese Genehmigungsfreiheit gilt in den meisten Landesbauordnungen für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten.
Werden diese Grenzen überschritten, muss der Bau genehmigt werden, wofür Kosten anfallen, die in der Regel grob ein halbes Prozent der Baukosten ausmachen. Bei Baukosten in Höhe von 5.000 Euro, wären das zwar nur 25 Euro, doch oft berechnen die Behörden eine Mindestgebühr im unteren dreistelligen Bereich, die unabhängig von den Baukosten fällig wird.
Ganz gleich, ob ein Gartenhaus genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig ist, müssen aber trotzdem baurechtliche Aspekte beachtet werden, etwa was Abstandflächen oder die Höhe des Bauwerks betreffen. So ist eine Bebauung direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück in der Regel nur dann zulässig, wenn das Gebäude maximal drei Meter hoch ist, auch die Gesamtlänge ist begrenzt – üblicherweise auf neun Meter. Und auch das gilt nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten. Ist ein Gartenhaus mehr als drei Meter hoch, so muss eine Abstandfläche zum Nachbargrundstück von in der Regel drei Metern eingehalten werden.
Wo kein Kläger, da kein Richter, denken sich manche Hausbesitzer und bauen ihr Gartenhaus so, wie es ihnen gerade beliebt. Dumm nur, wenn dann ungünstig gestimmte Nachbarn den Laissez-Faire-Bauherrn bei den Behörden verpetzen. Dann droht der Abriss des Gebäudes. Deshalb ist es immer klug, Baurecht einzuhalten, statt sich später über eine untergegangene Investition zu ärgern.
Wer einen Gartenhausbau plant sollte deshalb vorab mit aussagekräftigen Unterlagen bei der zuständigen Baubehörde vorstellig werden und sich informieren, ob eine Genehmigung nötig und der Bau in der geplanten Art und Weise zulässig ist.
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05.04.2021
SELBST GEPLANT ODER MIT BAUSATZ ZUM GARTENHAUS?
Am häufigsten entscheiden sich Hausbesitzer, die in ihrem Garten ein Gartenhaus bauen wollen, wohl für einen Bausatz aus dem Baumarkt oder von einem Online-Anbieter. Kleinere Modelle, die als Gerätehaus dienen, gibt es dabei schon für wenige hundert Euro, größere können auch schnell eine vierstellige Summe kosten. Käufer sollten unbedingt auf den Lieferumfang des Bausatzes achten. Fenster und Türen gehören zwar oft dazu, die Dachdeckung aber nicht unbedingt. Auch die Qualität und Dicke des Holzes variiert stark.
Bei den Dachformen sind die einfachsten und preiswertesten Lösungen das Pult- und das Flachdach. Letzteres ist übrigens nicht völlig flach, sondern sollte eine Neigung von bis zu zehn Grad aufweisen – damit Regenwasser abfließen kann. Etwas aufwendiger, aber hierzulande weit verbreitet, ist das Satteldach, das auch bei Gartenhäusern recht beliebt ist.
Statt eines Bausatzes kann der Bauherr sein Gartenhaus auch selbst planen und bauen, dabei sollte der Bauherr aber viel handwerkliches Geschick mitbringen. Ein solches Gartenhaus ist nicht unbedingt günstiger als ein Bausatzhaus, denn Heimwerker zahlen für die Materialien Endverbraucher- und nicht Großhandelspreise und auch den Holzzuschnitt lassen sich Baumärkte bezahlen.
Unabhängig davon, ob es sich um einen Bausatz oder ein Selbstbauprojekt handelt, braucht ein Gartenhaus in der Regel ein gutes Fundament.
Ausnahme: Kleine Geräteschuppen aus Kunststoff können ohne Fundament auskommen, weil das Material witterungsfest ist. Hier kann es ausreichen, den Boden zu ebnen und zu verdichten.
Die einfachste Methode ist das Plattenfundament: Hier wird die Fläche, auf der das Gartenhaus später stehen soll zuzüglich rund zehn Zentimeter auf jeder Seite etwa 25 Zentimeter tief ausgehoben. Die entstehende die Mulde wird dann mit Kies und darauf Sand verfüllt und geebnet. Abschließend werden Platten oder Pflastersteine exakt waagerecht verlegt. Die Fugen werden anschließend mit Sand eingeschlämmt, an den Rändern kann noch eine Mörtelstütze angelegt werden.
st der Boden sehr weich oder das Gartenhaus sehr groß, sollten Gartenbesitzer ein einfaches Betonfundamentin Betracht ziehen: Auch hier wird der Boden zunächst ausgehoben und sodann mit Beton aufgefüllt. Dabei werden flächig Bewährungsmatten aus Eisen in den Beton eingearbeitet, damit dieser später nicht reißen kann. Die Lasten des Gartenhauses werden so außerdem auf die ganze Fläche verteilt.
Eine weitere Alternative sind Streifen- oder Punktfundamente: Hier werden die Lasten nicht über die Fläche verteilt, sondern punktuell. Beim Streifenfundament wird der Beton nur unter die Fläche gegossen, wo die späteren Wände stehen, beim Punktfundament wird der Beton nur dort gesetzt, wo später die Stempel stehen, auf denen das Gartenhaus aufliegt.
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31.03.2021
FRIST FÜR ABGABE DER STEUERERKLÄRUNG FÜR 2019 VERLÄNGERT.
Die Frist zur Abgabe der Steuererklärung für den Veranlagungszeitraum 2019 wird für alle verlängert, die dabei die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen. Die Frist, die nach bisherigem Recht Ende Februar 2021 ablaufen würde, wird automatisch um sechs Monate verlängert. Ein Antrag ist hierzu nicht erforderlich. Ausnahme: hat das Finanzamt bereits eine frühere Abgabe der Erklärung nach Paragraph 149 Absatz 4 AO angeordnet (zum Beispiel, weil frühere Steuererklärungen verspätet abgegeben wurden), gilt die Fristverlängerung nicht. Die verlängerte Abgabefrist gilt auch nicht für diejenigen, die ihre Erklärung allein ohne Hilfe steuerberatender Stellen erstellen. Außerdem wird die bisher 15-monatige zinsfreie Karenzzeit des § 233a Abs. 2 Satz 1 AO für den Besteuerungszeitraum 2019 um sechs Monate verlängert. Das gilt dann sowohl für Erstattungs- und auch für Nachzahlungszinsen. Der Bundesrat hat am 12.2.2021 der Fristverlängerung für Steuererklärungen zugestimmt. Zugestimmt wurde auch einer Ausweitung der Karenzzeit zur Verschonung von Verzugszinsen auf Steuerschulden um sechs Monate.
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25.03.2021
NEUE REGELN FÜR ENERGIEAUSWEISE AB 1. MAI 2021.
Ab Mai gelten neue Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden. So wird künftig die Höhe der Treibhausgasemissionen in den Energieausweis aufgenommen. Bestehende Energieausweise haben weiterhin eine Gültigkeit von zehn Jahren. Bei neuen Verbrauchsausweisen sind Hauseigentümer in Zukunft verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung des Gebäudes zu machen. Aussteller müssen die Angaben vor Ort oder anhand geeigneter Fotos prüfen. Der Energieausweis muss neu vorgelegt werden, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Das gilt nicht nur wie bisher für Gebäudeeigentümer, sondern künftig auch explizit für Makler. Wer sein Gebäude selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, braucht keine neuen Ausweis. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind weiterhin von der Verpflichtung eines Energieausweises ausgenommen.
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23.03.2021
SCHIMMEL VORBEUGEN: RICHTIGES HEIZEN UND LÜFTEN.
Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume vertragsgemäß zu nutzen, bedeutet, auch von diesen Schaden abzuwenden. Daher hat der Mieter für ordnungsgemäß lüften und je nach Witterung für ausreichendes Heizen zu sorgen, um zum Beispiel Frost-, Schimmel- oder Feuchteschäden zu vermeiden. Zu der Frage, wie der Mieter richtig zu heizen und zu lüften hat, werden unzählige Auseinandersetzungen geführt. Da die richtige Verhaltensweise vom jeweiligen Einzelfall abhängt, können keine festen Regelungen aufgestellt werden. Im folgenden sollen einige Entscheidungen als Orientierungshilfe zitiert werden:
- Ein ausreichendes Belüften der Wohnung setzt mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus (OLG Frankfurt am Main, 11. Februar 2000, 19 U7/99).
- Ein täglich bis zu dreimaliges Stoßlüften in einer Wohnung über jeweils 10 Minuten ist zumutbar (LG Lübeck, 2. März 2017, 14 S 275/15; LG Frankfurt/Main, 16. Januar 2015, 2-17 S 51/14).
- Für ein ordnungsgemäßes Lüften ist es nicht ausreichend, die Fenster in Kippstellung zu halten (AG Wolfsburg, 9. Oktober 2019 85,10 C163/85).
- Lassen sich durch geeignetes und zumutbares Lüften Schimmelschäden vermeiden, liegt kein Mangel an der Mietsache vor (BGH, 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09).
- Während der Abwesenheit es Mieters muss nicht gelüftet werden (LG Frankfurt, 16. Januar 2015, 2/17 S 51/14).
- Der Mieter ist zum Lüften und Heizen in zumutbarem Umfang verpflichtet. Eine Beheizung der Wohnräume auf 20 Grad und der Schlafräume auf 16 Grad ist zumutbar (AG Saarburg, 7. September 2016, 5a C 199/15).
Tipp: Für die Beurteilung der Frage, ob die Mieträume einen Mangel aufweisen, sind bei Fehlen gegenteiliger Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17).
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16.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: BEWEISLAST.
Können sich die Vertragsparteien im Hinblick auf die Ursachen der Feucht- und Schimmelschäden oder auch der weiteren Vorgehensweise nicht einigen, hängt der Ausgang des Streits von der Beweislast ab, d.h. von der Frage, wer hat was zu beweisen. Zunächst obliegt dem Vermieter der Beweis dafür, dass die Schadensursache nicht bauseitig bedingt ist, zum Beispiel die Feuchtigkeit nicht von außen durch eine beschädigte Fassade oder ein defektes Dach hervorgerufen wird. Hat der Vermieter diesen Nachweis erbracht und liegt die Schadensursache damit im unmittelbaren Zugriffsbereich des Mieters, so obliegt es nunmehr den Mieter, sich bezüglich der Ursache für die Feuchte- und Schimmelschäden zu entlasten. Und das zu erreichen, muss der Mieter nachweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Norm entspricht.
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12.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: VERANTWORTLICHKEIT DES MIETERS.
Stellt sich heraus, dass die festgestellten Schäden durch falsches Wohnverhalten des Mieters entstanden sind, sollte der Vermieter die Mietpartei zunächst auffordern, sein Wohnverhalten zu ändern und die entstandenen Schäden fachmännisch unter Fristsetzung zu beseitigen. In diesem Zusammenhang ist dem Vermieter auch zu empfehlen, entsprechende Verhaltenstipps zu geben, indem zum Beispiel ein Merkblatt oder eine Broschüre für richtiges Heizen und Lüften ausgehändigt wird. Aus Beweisgründen sollte der Vermieter eine entsprechende Abmahnung schriftlich verfassen und auf eine nachweisliche Zustellung (zum Beispiel Einschreiben mit Rückschein oder per Boten) achten. Um zu kontrollieren, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat beziehungsweise keine Verschlechterung des Schadensbildes eingetreten ist, sollte in angemessener Zeit ein Besichtigungstermin stattfinden. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, so stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu. Diese können sich zum Beispiel darauf stützen, dass der Schimmelbefall beseitigt und die Bausubstanz saniert werden muss. Je nach Einzelfall kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ordentlich, in extremen Fällen sogar außerordentlich kündigen. Hat der Mieter den Mangel an der Mietsache selbst verursacht, so steht ihm ein Minderungsrecht nicht zu.
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09.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: VERANTWORTLICHKEIT DES VERMIETERS.
Stellt sich heraus, dass die festgestellten Schäden bauseitig, also auf Schäden am Gebäude oder an der Wohnung zurückzuführen sind, so muss der Vermieter tätig werden. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungspflicht gemäß Paragraph 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, Schäden am Gebäude beziehungsweise an den Mieträumen zu beheben. Jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Immobilie auf aktuelle Standards nachzurüsten. Zu einer Nachrüstung beziehungsweise Modernisierung ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn gesetzliche Bestimmungen dies zwingend vorschreiben, zum Beispiel die Energieeinsparverordnung oder die Heizkostenverordnung.
Tipp: in jedem Falle sollte der Vermieter, wenn Schimmelbefall oder Feuchteschäden vom Mieter gemeldet werden, die Wohnung besichtigen. Zu empfehlen ist auch die Hinzuziehung eines Zeugen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, so sollte der Hausverwalter bei der Besichtigung ebenfalls anwesend sein, um klären zu können, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
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05.03.2021
URSACHEN FÜR SCHIMMEL IN DER WOHNUNG.
Wenn es darum geht, die Verantwortlichkeit des Feuchteschadens zu klären und daraus resultierend die Frage, wer denn die Kosten für die Schadensbeseitigung und eventuelle Folgekosten zu tragen hat, fangen die Streitigkeiten an. Mieterseits werden daher als Ursache der Schäden meist bauseitige Mängel und Vermieterseits das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter ins Feld geführt. Für die weitere Vorgehensweise ist daher zunächst zu klären, wohin die Ursache für den Feuchte- beziehungsweise Schimmelbefall der Mieträume liegt. Die Ursachen können auch mithilfe eines sachverständigen Gutachtens, das die Mietparteien gemeinsam in Auftrag geben, ermittelt werden. Allerdings sollte dann vorab eine Vereinbarung über die Kostenaufteilung getroffen werden. Im Wege des sogenannten Beweissicherungsverfahrens kann ebenfalls ein Gutachten zu den Ursachen des Schadens eingeholt werden.
Anhaltspunkte für die Verantwortlichkeit von Schimmel in der Wohnung:
Vermieter:
- Zu geringe Leistung der Heizungsanlage.
- Fehlende oder defekte Lüftungsanlagen, z.B. im Badezimmer.
- Undichtes Dach.
- Beschädigte Fassade.
- Verstopfte Regenfallrohre.
- Undichte Wasserleitungen.
- Fehlende Außenwandisolierung im Kellergeschoss.
Mieter:
- Sehr niedrige Heizkosten im Verhältnis zu vergleichbaren anderen Mieträumen.
- Wäsche wird in der Wohnung gewaschen und getrocknet.
- Heizkörper sind durch Möbel oder Vorhänge verdeckt.
- Fensterbretter zugestellt, so dass nur Kipplüftung möglich ist.
- Belüftung erfolgt überwiegend durch Kippstellung der Fenster, eine Stoßlüftung findet nicht oder nur selten statt.
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