28.05.2021
Mieterhöhung nach Modernisierung:
Eine weitere Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung ist die Modernisierungsmieterhöhung. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, also beispielsweise durch Einbau einer modernen Heizung oder durch eine bessere Dämmung die Energieeinsparung verbessert, kann er einen Teil der Kosten auf die monatliche Miete umlegen. Zu beachten ist dabei, dass die Instandhaltungskosten nicht umlegbar sind. Werden beispielsweise die alten Fenster durch modernere mehrfach verglaste Fenster ausgetauscht, ist hier auch ein Reparaturaufwand enthalten, wenn die alten Fenster sowieso getauscht werden mussten. Bei dieser sogenannten instandsetzenden Modernisierung muss der Vermieter den Reparaturaufwand herausrechnen. Liegen die Kosten der Modernisierung unter 10.000 €, kann der Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen. Er muss aber im Erhöhungsverlangen angeben, dass er von diesem vereinfachten Verfahren Gebrauch gemacht hat. Von den verbleibenden Modernisierungskosten kann der Vermieter sodann 8 % auf die monatliche Miete umlegen. Auch hier gilt eine Kappungsgrenze. So darf sich die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nur um drei Euro pro Quadratmeter hören. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, geht eine Grenze von zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb dieser sechs Jahre.
Modernisierung und Mieterhöhung müssen angekündigt werden:
Damit der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung durchführen kann, muss er die Arbeiten zuvor ankündigen. Diese Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Durchführung der Arbeiten in Textform erfolgen. Darüber hinaus muss sie Angaben zur Art und Umfang der Arbeiten, zum voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahmen sowie zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter dem Mieter auch die eigentliche Mieterhöhung in Textform berechnen und ankündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Ankündigung.
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26.05.2021
Die Grenzen der Mieterhöhung:
Der Vermieter kann aber nicht einfach die so bestimmte Vergleichsmiete verlangen. Das Gesetz sieht eine sogenannte Kappungsgrenze vor. Diese besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 % erhöhen darf. Befindet sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, beträgt diese Grenze 15 %.
Zustimmung des Mieters ist nötig:
Auch wenn es sich bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete um eine einseitige Erhöhung handelt, muss der Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Hierfür hat er zwei Monate Zeit. Erteilt er seine Zustimmung, schuldet er die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Verweigert er die Zustimmung, hat er Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten drei weitere Monate Zeit, um Klage auf Zustimmung bei Gericht einzureichen.
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24.05.2021
Was tun ohne Mietspiegel?
Liegt für die Wohnung kein Mietspiegel vor, hat der Vermieter im Grunde drei Möglichkeiten. Zum einen kann er einen Sachverständigen beauftragen, der die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Gutachten bestimmt. Diese Variante bringt den enormen Nachteil mit sich, dass sich kaum Gutachter finden lassen und die Gutachten in der Regel sehr teuer sind. Die Kosten betragen hier meist zwischen 1.000 und 2.000 €. Die Berufung auf eine Mietdatenbank gestaltet sich in jedem Fall schwierig. Hierbei handelt es sich um Sammlungen von Mieten, die die Gemeinde oder Interessensvertreter der Vermieter oder Mieter führen. Dies in der Praxis kaum vorhanden, da sie laufend aktualisiert werden müssen und es meist am Rücklauf der Vermieter fehlt. Einige Haus und Grund-Vereine führen aber solche Sammlungen. Informieren Sie sich am besten bei Ihrem Verein!
Die praxisrelevanteste Möglichkeit der Mieterhöhung ohne Mietspiegel ist daher die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Hierbei muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen mindestens drei Wohnungen angeben, die mit der von ihm vermieteten nach Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sind und deren Mieter mindestens die Miete zahlen, die der Vermieter nunmehr verlangt. Diese müssen zum Erhöhungsverlangen angegeben sein, dass der Mieter in der Lage ist, die Wohnung zu finden, um die Erhöhung überprüfen zu können. Hierfür ist es notwendig, dass Straße, Hausnummer, Stockwerk und die Lage der Wohnung angegeben werden.
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20.05.2021
Mieterhöhung anhand des Mietspiegels:
Eine Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter ist die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dabei wird die derzeit geltende Miete an die in dem betreffenden Gebiet geltende Vergleichsmiete angepasst. Diese wird grundsätzlich in Form des Quadratmeterpreises angegeben. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform, beispielsweise per E-Mail, zu erklären und muss vom Vermieter begründet werden. Als Begründungsmittel stehen den Vermieter dabei verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. So kann die ortsübliche Vergleichsmiete einem Mietspiegel entnommen werden, sofern für die Wohnung ein solcher gilt. Einige Städte bieten die Berechnung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels auch online an. Dann geben Sie die geforderten Daten Ihrer Wohnung ein und das System gibt Ihnen am Ende eine Spanne vor, in der sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt. Vorsicht ist geboten bei der Bezugnahme auf einen alten Mietspiegel oder einen Mietspiegel der Nachbargemeinde. Beides ist grundsätzlich möglich, hängt aber von einigen Voraussetzungen ab. Liegt für eine Gemeinde nur noch ein alter Mietspiegel vor, weil dieser nicht mehr fortgeführt wurde, kann sich der Vermieter hierauf berufen, wenn die Wohnwertangaben noch vergleichbar sind mit den heutigen Vorstellungen. Der BGH hat dies beispielsweise bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel verneint, da dort bestimmte Einrichtungen als Besonderheit werterhöhend waren, die heutzutage zur Standardeinrichtung gehören. Bei Berufung auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde kommt es auf die Vergleichbarkeit der Gemeinden an. Hierbei kommt es unter anderem auf die kulturellen und infrastrukturellen Einrichtungen an. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise dies bei der Stadt Stein und der benachbarten Stadt Fürth verneint, da Fürth von seiner Größe, dem kulturellen Angebot und der öffentlichen Anbindung an die Stadt Nürnberg nicht vergleichbar ist.
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17.05.2021
Die verschiedenen Arten der Mieterhöhung – Praxistipps für Immobilieneigentümer.
Bloßer Wunsch nach Mieterhöhung reicht nicht aus:
Studien haben gezeigt, dass gerade private Vermieter die Miete nur sehr selten erhöhen. Rund 22 % erhöhen die Miete daher nur bei einem Mieterwechsel. Dies hat viele Gründe. Hauptgrund ist, dass private Vermieter ihren Mietern in der Regel näher stehen als beispielsweise große Wohnbaugesellschaften. Trotzdem gibt es Situationen, in denen eine Anpassung der mietvertraglich vereinbarten Miete notwendig wird. Dabei reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber den Wunsch nach einer Erhöhung erklärt. Denn das Mieterhöhungsverfahren ist im Gesetz streng geregelt. Insgesamt lassen sich drei Varianten der Mieterhöhung darstellen: die beiderseitige Vereinbarung über eine Mieterhöhung, die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungsmieterhöhung.
Mieterhöhung durch Vereinbarung:
Bei der ersten Variante können die Mietvertragsparteien nach § 557 Abs. 1 BGB eine höhere Miete vereinbaren. Hierfür ist aber ein Vertrag und somit das Einverständnis des Mieters notwendig. Der Vermieter und der Mieter müssen sich also auf die neue Miete einigen. Vorteil dieser Variante ist, dass die Mieterhöhung durch Vertrag nicht den Beschränkung in der anderen Erhöhungsmöglichkeiten unterliegt. So ist hier insbesondere keine Kappungsgrenze vorgesehen. Auch die Regelungen zur Mietpreisbremse sind hier nicht einschlägig. Die einzige Beschränkung der Miete ist der sogenannte Mietwucher. Eine Erhöhung der Miete auf einen Betrag, der mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, stellt nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes eine Ordnungswidrigkeit da. Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Mieterhöhung nicht an eine bestimmte Form gebunden. Trotzdem empfiehlt es sich, die Vereinbarung schriftlich niederzulegen, um in einem möglichen späteren Streitfall einen Nachweis über die Erhöhung führen zu können. Auch bei einer Wiedervermietung kann dieser Nachweis hilfreich sein. Nach der Regel der Mietpreisbremse kann der Vermieter die Miete verlangen, die ein Jahr nach Vertragsschluss mit dem Vormieter vereinbart war, auch wenn diese mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Den Nachweis über die Höhe kann der Vermieter mit der schriftlichen Vereinbarung führen.
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14.05.2021
Balkonanbau: So rüsten Sie Ihren Freisitz nach. Freitragende Balkone:
Ganz ohne Stützen werden freitragende Balkone mit Stahlträgern fest in der Geschossdecke verankert, wozu aufwändige Stahlarbeiten am Objekt umzusetzen sind. Sie sind die kosten- und aufwandintensivste, jedoch die optisch freieste Variante für Ihre Immobilie. Diese Form des nachträglichen Balkonanbaus ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich der neue Balkon später über eine Hofeinfahrt oder an einer anderen Stelle finden soll, an der Stützen stören. Wichtigste Voraussetzung dieses Balkontyps ist ein stabiles und intaktes Mauerwerk.
Statik prüfen: Natürlich ist die Tragfähigkeit eines Gebäudes immer eine Herausforderung, vor allem bei der freitragen Variante, aber auch bei Balkonen mit Frontstütze. Auch bei Gebäuden, die erst 30 Jahre alt sind, kann die Bausubstanz schließlich schon massiv gelitten haben. Gerade bei Altbauten mit Backsteinen oder gar Zwischendecken aus Holz sind hier schnell die statischen Obergrenzen erreicht.
Bauantrag stellen: Wenn die Balkongröße und die Balkonart gewählt wurde, geht es zum Architekten oder Ingenieur, die in der Regel auch die Prüfung der Statik übernehmen können. Da der Balkonanbau in den meisten Fällen genehmigungspflichtig ist, sollte zuallererst ein entsprechender Bauantrag bei dem zuständigen Bauamt eingereicht werden. Auch dies übernimmt der gewählte Architekt oder bauvorlagenberechtigte Ingenieur. Die zusätzlichen Arbeiten, wie das Fundament, auf dem der Balkon stehen soll, der Wanddurchbruch und die Balkontür, müssen natürlich in die Planung miteinbezogen werden. Dann steht der Ausführung der neuen Wohlfühloase nichts mehr im Wege und der Sommer kann kommen.
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11.05.2021
Balkonanbau: So rüsten Sie Ihren Freisitz nach. Anbaubalkone mit Frontstützen:
Ein anderer Typ für den nachträglichen Anbau sind Anbaubalkone mit zwei Frontstützen und einer Verankerungskonsole im Mauerwerk der Fassade. So werden die Lasten des Balkons an die Fassade gekoppelt und an sie abgeleitet. Damit greifen die Anbaubalkone wesentlich stärker in die Statik des Gebäudes ein. Hier sollten Bauherren beachten, Kältebrücken im Übergang zu vermeiden.
Diese Variante eignet sich eher für modernere Gebäude mit einer ausreichenden Statik, da das Gebäude die wandseitige Traglast des persönlichen Sonnenraums übernimmt.
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07.05.2021
Balkonanbau: So rüsten Sie Ihren Freisitz nach.
Viele Hauseigentümer wünschen sich im Nachhinein einen Balkon an ihren Gebäuden, auf dem sich die Mieter oder sie selbst es sich in der Freiluftsaison gemütlich machen können. Die gute Nachricht: Nahezu alle Gebäude und Wohnungen können durch einen Balkonanbau in den Genuss eines neuen Freisitzes kommen.
Viele Bestands- und Altbauten sind nicht mit Balkonen ausgestattet. Doch heute sind sie gerade im urbanen Umfeld nicht mehr von den Ansprüchen der Bewohner wegzudenken. Ein nachträglicher Balkonanbau hebt die Lebensqualität, steigert den Wert der Immobilie und erhöht die Vermietbarkeit. Doch wie lässt sich der Balkonanbau realisieren?
Vorstellbalkone:
Die beliebteste und kostengünstigste Variante sind die Vorstellbalkone. Sie werden auf vier Stützen vor die Fassade gestellt und eignen sich auch bestens für mehrgeschossige Ausführungen. Dank der selbsttragenden Konstruktion sind nur wenige Verankerungspunkte an der Fassade notwendig, was den nachträglichen Anbau des Balkons von der Statik des Hauses unabhängig macht. Außerdem sind die Eingriffe in die Gebäudesubstanz minimal und durch die Verankerung entstehen kaum Kältebrücken in der Fassadendämmung. So wird die Wärmedämmung des Gebäudes kaum durchbrochen und die Isolierung bleibt fast vollständig bestehen.
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04.05.2021
Tierhaltung im Garten – wir informieren über wichtige Urteile. Frösche, Igel, Bienen und Tauben:
Auch Gartenteiche sind groß in Mode. Doch die vor allem nachts quakenden Frösche erfreuen nicht jeden. Bei übermäßiger Lärmentwicklung müssen die Nachbarn dann die Frösche umsiedeln. Igel dagegen sind Wildtiere, deren Haltung in der Mietwohnung nicht erlaubt ist. Grund: sie sondern Wildgerüche ab, die durch Wände und Türen in angrenzende Wohnungen ziehen. Auch andere wilde Tiere können Ansprüche gegen die Nachbarn begründen. Als sich herausstellte, dass der Nachbar eine Allergie auf Bienenstiche hatte und wegen des Bienenstocks seiner Nachbarn in ständiger Lebensgefahr schwebte, musste der Nachbar alle Bienenstöckeie beseitigen. Ist die Grundstücksnutzung nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt, muss der Nachbar den Imker dulden. Mit einer Nachbarklage kann er sich dann zur Wehr setzen, wenn der Bienenflug einen Aufenthalt in Garten oder Terrasse praktisch unmöglich macht und eine Bienenhaltung in den betreffenden Gebieten nicht ortsüblich ist. Wer Tauben durch Füttern anzieht, kann sich ebenfalls in der Nachbarschaft unbeliebt machen. Eine wesentliche Beeinträchtigung durch Tauben muss nur dann hingenommen werden, wenn sie ortsüblich ist. In einem allgemeinen Wohngebiet ist das Halten von mehr als 35 Tauben nicht mehr ortsüblich. Es muss auch nicht hingenommen werden, wenn das Nachbargebäude durch Tauben verschmutzt wird.
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30.04.2021
Tierhaltung im Garten – wir informieren über wichtige Urteile. Beliebte Hühnerhaltung:
Beliebte Hühnerhaltung:
Das Ungeachtet der Tatsache, dass eine Tierhaltung häufig Probleme mit der Nachbarschaft mit sich bringt, ist diese durchaus beliebt. Während es meist um die Haltung von Hunden und Katzen geht, sind neuerdings auch Hühner in Mode. Diese gelten als Kleintiere. Ihre Haltung ist selbst in reinen Wohngebieten ohne Genehmigung zulässig, sofern das Gebot der Rücksichtnahme auf die Nachbarn eingehalten und das Ausmaß der Haltung sich im privaten Rahmen bewegt. Eine Hühnerherde von 50 Tieren gilt hier sicherlich nicht mehr als angemessen, während 20 Hühner und ein Hahn noch als durchaus vertretbar bewertet worden sind. So entschied das LG Koblenz, dass eine Dorfbewohnerin das Gackern der Nachbarhühner hinnehmen muss. Die Hühnerhaltung in dem ländlichen Gebiet sei ortsüblich (19.11.2019, 6 S 21/19). Außerhalb der allgemeinen Ruhe- und Erholungszeiten kann deshalb in einer dörflichen Umgebung wenig gegen das Krähen eines Hahns unternommen werden. Der Hahn-Besitzer kann allerdings verpflichtet werden, den Hahn täglich von 19 Uhr bis 8 Uhr morgens und an Samstagen, Sonn- und Feiertagen von 12 Uhr bis 15 Uhr mittags schalldicht zu verwahren (VG Freiburg, 22. Dezember 2008,4 K 2341/08). In allgemeinen Wohngebieten dürfen dagegen nur wenige Hühner gehalten werden. Der VGH Bayern entschied, dass nicht mehr als 20 Hühner und nicht mehr als ein Hahn erlaubt seien (28. April 2016, 9 CS 15.2118). Das Halten von vier Hennen bedeutet nach der Rechtsprechung nur eine unwesentliche Beeinträchtigung des Nachbarn bei der Benutzung seines Grundstücks.
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