25.03.2021
NEUE REGELN FÜR ENERGIEAUSWEISE AB 1. MAI 2021.
Ab Mai gelten neue Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden. So wird künftig die Höhe der Treibhausgasemissionen in den Energieausweis aufgenommen. Bestehende Energieausweise haben weiterhin eine Gültigkeit von zehn Jahren. Bei neuen Verbrauchsausweisen sind Hauseigentümer in Zukunft verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung des Gebäudes zu machen. Aussteller müssen die Angaben vor Ort oder anhand geeigneter Fotos prüfen. Der Energieausweis muss neu vorgelegt werden, wenn ein Gebäude neu vermietet, verkauft oder verpachtet wird. Das gilt nicht nur wie bisher für Gebäudeeigentümer, sondern künftig auch explizit für Makler. Wer sein Gebäude selbst bewohnt oder nicht neu vermietet, braucht keine neuen Ausweis. Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind weiterhin von der Verpflichtung eines Energieausweises ausgenommen.
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23.03.2021
SCHIMMEL VORBEUGEN: RICHTIGES HEIZEN UND LÜFTEN.
Die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume vertragsgemäß zu nutzen, bedeutet, auch von diesen Schaden abzuwenden. Daher hat der Mieter für ordnungsgemäß lüften und je nach Witterung für ausreichendes Heizen zu sorgen, um zum Beispiel Frost-, Schimmel- oder Feuchteschäden zu vermeiden. Zu der Frage, wie der Mieter richtig zu heizen und zu lüften hat, werden unzählige Auseinandersetzungen geführt. Da die richtige Verhaltensweise vom jeweiligen Einzelfall abhängt, können keine festen Regelungen aufgestellt werden. Im folgenden sollen einige Entscheidungen als Orientierungshilfe zitiert werden:
- Ein ausreichendes Belüften der Wohnung setzt mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus (OLG Frankfurt am Main, 11. Februar 2000, 19 U7/99).
- Ein täglich bis zu dreimaliges Stoßlüften in einer Wohnung über jeweils 10 Minuten ist zumutbar (LG Lübeck, 2. März 2017, 14 S 275/15; LG Frankfurt/Main, 16. Januar 2015, 2-17 S 51/14).
- Für ein ordnungsgemäßes Lüften ist es nicht ausreichend, die Fenster in Kippstellung zu halten (AG Wolfsburg, 9. Oktober 2019 85,10 C163/85).
- Lassen sich durch geeignetes und zumutbares Lüften Schimmelschäden vermeiden, liegt kein Mangel an der Mietsache vor (BGH, 7. Juli 2010, VIII ZR 85/09).
- Während der Abwesenheit es Mieters muss nicht gelüftet werden (LG Frankfurt, 16. Januar 2015, 2/17 S 51/14).
- Der Mieter ist zum Lüften und Heizen in zumutbarem Umfang verpflichtet. Eine Beheizung der Wohnräume auf 20 Grad und der Schlafräume auf 16 Grad ist zumutbar (AG Saarburg, 7. September 2016, 5a C 199/15).
Tipp: Für die Beurteilung der Frage, ob die Mieträume einen Mangel aufweisen, sind bei Fehlen gegenteiliger Vereinbarungen im Mietvertrag grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, 5. Dezember 2018, VIII ZR 271/17).
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16.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: BEWEISLAST.
Können sich die Vertragsparteien im Hinblick auf die Ursachen der Feucht- und Schimmelschäden oder auch der weiteren Vorgehensweise nicht einigen, hängt der Ausgang des Streits von der Beweislast ab, d.h. von der Frage, wer hat was zu beweisen. Zunächst obliegt dem Vermieter der Beweis dafür, dass die Schadensursache nicht bauseitig bedingt ist, zum Beispiel die Feuchtigkeit nicht von außen durch eine beschädigte Fassade oder ein defektes Dach hervorgerufen wird. Hat der Vermieter diesen Nachweis erbracht und liegt die Schadensursache damit im unmittelbaren Zugriffsbereich des Mieters, so obliegt es nunmehr den Mieter, sich bezüglich der Ursache für die Feuchte- und Schimmelschäden zu entlasten. Und das zu erreichen, muss der Mieter nachweisen, dass sein Heiz- und Lüftungsverhalten der Norm entspricht.
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12.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: VERANTWORTLICHKEIT DES MIETERS.
Stellt sich heraus, dass die festgestellten Schäden durch falsches Wohnverhalten des Mieters entstanden sind, sollte der Vermieter die Mietpartei zunächst auffordern, sein Wohnverhalten zu ändern und die entstandenen Schäden fachmännisch unter Fristsetzung zu beseitigen. In diesem Zusammenhang ist dem Vermieter auch zu empfehlen, entsprechende Verhaltenstipps zu geben, indem zum Beispiel ein Merkblatt oder eine Broschüre für richtiges Heizen und Lüften ausgehändigt wird. Aus Beweisgründen sollte der Vermieter eine entsprechende Abmahnung schriftlich verfassen und auf eine nachweisliche Zustellung (zum Beispiel Einschreiben mit Rückschein oder per Boten) achten. Um zu kontrollieren, ob der Mieter den Schaden beseitigt hat beziehungsweise keine Verschlechterung des Schadensbildes eingetreten ist, sollte in angemessener Zeit ein Besichtigungstermin stattfinden. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, so stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche zu. Diese können sich zum Beispiel darauf stützen, dass der Schimmelbefall beseitigt und die Bausubstanz saniert werden muss. Je nach Einzelfall kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ordentlich, in extremen Fällen sogar außerordentlich kündigen. Hat der Mieter den Mangel an der Mietsache selbst verursacht, so steht ihm ein Minderungsrecht nicht zu.
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09.03.2021
SCHIMMEL IN DER WOHNUNG: VERANTWORTLICHKEIT DES VERMIETERS.
Stellt sich heraus, dass die festgestellten Schäden bauseitig, also auf Schäden am Gebäude oder an der Wohnung zurückzuführen sind, so muss der Vermieter tätig werden. Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungspflicht gemäß Paragraph 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, Schäden am Gebäude beziehungsweise an den Mieträumen zu beheben. Jedoch ist der Vermieter nicht verpflichtet, seine Immobilie auf aktuelle Standards nachzurüsten. Zu einer Nachrüstung beziehungsweise Modernisierung ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn gesetzliche Bestimmungen dies zwingend vorschreiben, zum Beispiel die Energieeinsparverordnung oder die Heizkostenverordnung.
Tipp: in jedem Falle sollte der Vermieter, wenn Schimmelbefall oder Feuchteschäden vom Mieter gemeldet werden, die Wohnung besichtigen. Zu empfehlen ist auch die Hinzuziehung eines Zeugen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, so sollte der Hausverwalter bei der Besichtigung ebenfalls anwesend sein, um klären zu können, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
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05.03.2021
URSACHEN FÜR SCHIMMEL IN DER WOHNUNG.
Wenn es darum geht, die Verantwortlichkeit des Feuchteschadens zu klären und daraus resultierend die Frage, wer denn die Kosten für die Schadensbeseitigung und eventuelle Folgekosten zu tragen hat, fangen die Streitigkeiten an. Mieterseits werden daher als Ursache der Schäden meist bauseitige Mängel und Vermieterseits das falsche Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter ins Feld geführt. Für die weitere Vorgehensweise ist daher zunächst zu klären, wohin die Ursache für den Feuchte- beziehungsweise Schimmelbefall der Mieträume liegt. Die Ursachen können auch mithilfe eines sachverständigen Gutachtens, das die Mietparteien gemeinsam in Auftrag geben, ermittelt werden. Allerdings sollte dann vorab eine Vereinbarung über die Kostenaufteilung getroffen werden. Im Wege des sogenannten Beweissicherungsverfahrens kann ebenfalls ein Gutachten zu den Ursachen des Schadens eingeholt werden.
Anhaltspunkte für die Verantwortlichkeit von Schimmel in der Wohnung:
Vermieter:
- Zu geringe Leistung der Heizungsanlage.
- Fehlende oder defekte Lüftungsanlagen, z.B. im Badezimmer.
- Undichtes Dach.
- Beschädigte Fassade.
- Verstopfte Regenfallrohre.
- Undichte Wasserleitungen.
- Fehlende Außenwandisolierung im Kellergeschoss.
Mieter:
- Sehr niedrige Heizkosten im Verhältnis zu vergleichbaren anderen Mieträumen.
- Wäsche wird in der Wohnung gewaschen und getrocknet.
- Heizkörper sind durch Möbel oder Vorhänge verdeckt.
- Fensterbretter zugestellt, so dass nur Kipplüftung möglich ist.
- Belüftung erfolgt überwiegend durch Kippstellung der Fenster, eine Stoßlüftung findet nicht oder nur selten statt.
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03.03.2021
Schimmel in Wohnräumen – welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Schimmel in Wohnräumen – welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
In der kalten Jahreszeit häufen sich Fragen im Zusammenhang mit dem Auftreten von Schimmel- und Feuchtschäden in den Mieträumen. Dies hängt meist damit zusammen, dass während der Heizperiode im Winter ein geringerer Luftaustausch durch Lüftung stattfindet als im Sommer. In der warmen Raumluft speichert sich daher die durch Kochen, Baden etc. entstandene Feuchte. Die Feuchtigkeit der Raumluft ist daher höher als diejenige der Außenluft. Je höher die Wohnfeuchte ist, umso eher kann daher Tauwasserniederschlag an Wandstellen auftreten, deren Temperatur wegen zu geringer Beheizung oder Dämmung unter der Taupunkttemperatur der Raumluft liegt. Wenn es dann zu Schimmelbefall an den Wänden kommt, ist die Aufregung groß und es besteht Handlungsbedarf.
In den nächsten Tagen werden wir Sie hier umfassend zu dem Thema informieren!
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24.02.2021
Was muss ein Eigentümer tun, wenn er eine bestimmte Maßnahme, wie zum Beispiel eine anstehende Reparatur durchsetzen will?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nun zentrales Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb muss der Eigentümer wie nach bisherigem Recht auch einen Antrag auf Durchführung der Maßnahme, zum Beispiel Sanierung, zur Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung stellen. Wenn dieser Antrag dann abgelehnt wird, so muss der Eigentümer die nun ausdrücklich in das Gesetz eingeführte Beschlussersetzungsklage erheben. Im Falle der Ablehnung einer Sanierung in der Eigentümerversammlung wird das Gericht dann den durch die Wohnungseigentümer unterlassenen Sanierungsbeschluss „ersetzen“. Neu ist auch, dass diese Klage jetzt nicht mehr gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden muss. Die sogenannten Beschlussklagen sind nun Verbandsklagen, d.h. der einzelne Wohnungseigentümer muss nicht mehr seine Miteigentümer verklagen, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiges Subjekt. Dies hat erhebliche Vorteile, da es in der Vergangenheit immer wieder Streit zwischen den Eigentümern gab, da diese zwingend mit verklagt werden mussten und damit auch an den Kosten des Rechtsstreits beteiligt waren, obwohl sie unter Umständen gleicher Meinung wie der Kläger waren.
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22.02.2021
Was gilt, wenn ein Eigentümer ein Schaden erleidet, weil der Verwalter seine Pflichten verletzt hat?
Was gilt, wenn ein Eigentümer ein Schaden erleidet, weil der Verwalter seine Pflichten verletzt hat?
Nach bisherigem Recht gab es den sogenannten Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Der Einzeleigentümer war insoweit in die Schutzwirkung des Vertrages zwischen der WEG und dem Verwalter einbezogen. Er konnte deshalb auch direkt Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen. Dies wird künftig allenfalls noch in Ausnahmefällen möglich sein. Der einzelne Eigentümer, der einen Schaden erleidet, muss nun gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen. Sie wiederum kann im Ergebnis beim Verwalter als deren Organe Regress nehmen, wenn diese eine vertragliche Pflicht verletzt hat und dies zum Eintritt eines Schadens bei einem Wohnungseigentümer geführt hat.
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19.02.2021
Welche Rechte haben Wohnungseigentümer, wenn der Verwalter seine Befugnisse überschreitet?
Die Wohnungseigentümer können einen Verwalter nach der neuen Rechtslage nun jederzeit abgerufen. Früher war dies nur bei Vorliegen wichtiger, außerordentlicher Kündigungsgründe, zum Beispiel bei Weigerung, Beschlüsse zu vollziehen, Untreue, Beleidigung von Eigentümern, mithin bei gravierenden Verstößen möglich. Diese Voraussetzungen wurden mit der WEG-Reform abgeschafft, d.h. ein Verwalter kann jederzeit durch Mehrheitsbeschluss grundlos abberufen werden. Wenn die Eigentümer mehrheitlich die Abberufung des Verwalters beschließen, sind sie aber verpflichtet, dass Verwalterhonorar noch für einen Zeitraum von sechs Monaten weiter zu bezahlen.
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