22.06.2021
Zäune – Bis hierher und nicht weiter.
Wenn der Nachbar nervt, einfach einen Zaun ziehen? So einfach ist es nicht.
Die Rechtslage: Auf deutschen Grundstücken muss die Verkehrssicherungspflicht gewährleistet sein, damit niemand gefährdet wird. Pool oder Teiche bergen mögliche Gefahren, freilaufende Hunde auch, sie müssen eingezäunt sein. Mitunter verbieten Kommunen Draht oder Kunststoffgeflecht als Material, oft darf der Zaun eine festgelegte Höhe nicht überschreiten.
Gemeinsamer Zaun: Ob sich Nachbarn, deren Grundstücke durch Zäune getrennt sind, auch die Kosten für die Einfriedung einteilen müssen, ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt.
Was gar nicht geht: Ungefragt an der Grenze zum Nachbarn eine Zaun hochzuziehen. Der BGH legte fest, dass vorab gefragt werden muss (Az. V ZR 42/17). In dem verhandelten Fall hatte ein Mann zusätzlich zu einem Maschendrahtzaun noch einen Holzzaun errichtet, der eindeutig auf seiner Grundstücksseite lag. Trotzdem: Der neue Sichtschutz musste weg.
(Quelle: test 5/2021)
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22.06.2021
Zäune – Bis hierher und nicht weiter.
Wenn der Nachbar nervt, einfach einen Zaun ziehen? So einfach ist es nicht.
Die Rechtslage: Auf deutschen Grundstücken muss die Verkehrssicherungspflicht gewährleistet sein, damit niemand gefährdet wird. Pool oder Teiche bergen mögliche Gefahren, freilaufende Hunde auch, sie müssen eingezäunt sein. Mitunter verbieten Kommunen Draht oder Kunststoffgeflecht als Material, oft darf der Zaun eine festgelegte Höhe nicht überschreiten.
Gemeinsamer Zaun: Ob sich Nachbarn, deren Grundstücke durch Zäune getrennt sind, auch die Kosten für die Einfriedung einteilen müssen, ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt.
Was gar nicht geht: Ungefragt an der Grenze zum Nachbarn eine Zaun hochzuziehen. Der BGH legte fest, dass vorab gefragt werden muss (Az. V ZR 42/17). In dem verhandelten Fall hatte ein Mann zusätzlich zu einem Maschendrahtzaun noch einen Holzzaun errichtet, der eindeutig auf seiner Grundstücksseite lag. Trotzdem: Der neue Sichtschutz musste weg.
(Quelle: test 5/2021)
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15.06.2021
Feiern – Partymäuse im Freien.
Die Rechtslage: Dass jeder zweimal im Jahr ordentlich feiern und den Grill anschmeißen darf, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Solche Regeln gehen nicht auf Gesetze, sondern auf Hausordnungen oder Gerichtsurteile zurück. Wer möchte, kann weitaus häufiger grillen, solange die Nachbarn nicht etwa durch den Qualm belästigt werden. Zucchinispieße und andere geruchsarme Speisen auf einem Elektro- oder Gasgrill - das geht jeden Tag.
Tipp: Ihre Nachbarn werden es Ihnen danken, wenn Sie sich für einen Elektro- oder Gasgrill entscheiden. Geht es um den richtigen Zeitpunkt und die Lautstärke ihres geplanten Festes, orientieren Sie sich an den Vorgaben unter dem Punkt „Was ist wann erlaubt“.
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11.06.2021
Was ist wann erlaubt:
Elektrische Gartengeräte sind Montag bis Samstag von 7-9 Uhr, 9-13 Uhr, 15-17 Uhr, 17-20 Uhr erlaubt. An Sonn- und Feiertagen ist deren Einsatz nicht erlaubt.
Laute Gartengeräte wie Laubbläser oder Rasentrimmer sind Montag bis Samstag von 9-13 Uhr, 15-17 Uhr erlaubt. An Sonn- und Feiertagen ist deren Einsatz nicht erlaubt.
Lärm durch Kinder, Hundegebell, Feiern ist Montag bis Samstag sowie an Sonn- und Feiertagen von 7-9 Uhr, 9-13 Uhr, 15-17 Uhr, 17-20 Uhr, 20-22 Uhr erlaubt.
Zu beachten: Die Mittagsruhe zwischen 13 und 15 Uhr ist in einigen Bundesländern nicht mehr vorgeschrieben, wird aber oft auf kommunaler Ebene, etwa in Kurorten, angeordnet.
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08.06.2021
Lärm – lieber leise sein.
Knatternde Gartengeräte, Techno-Gewinner und laute Kinder sind natürliche Feinde von Entspannung und Ruhe. Die Rechtslage: Niemand muss im Garten flüstern. Musik hören, der Einsatz von Gartengeräten und Gespräche aller Art sind grundsätzlich erlaubt, allerdings mit zeitlichen Einschränkungen.
Kinder: In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Nachbarn lautes Spielen „als Begleiterscheinung kindlichen und jugendlichen Freizeitverhaltens“ hinnehmen müssen. Das Ruhebedürfnis von Anwohnern wird dem untergeordnet, gegen unzumutbare Belästigung können sich Anwohner allerdings wehren.
Tipp: Fühlen Sie sich belästigt, suchen Sie das Gespräch mit den Nachbarn. Hilft das nichts, dokumentieren Sie vor einer Anzeige in einem Lärmprotokoll, wann und wie oft es zu laut ist.
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02.06.2021
Nachbarschaftsrecht: Lärmende Laubbläser, gammeliges Gehölz – Steitereien zwischen Gartennachbarn sind an der Tagesordnung. Die Rechtslage.
Nachbarschaftsrecht: Lärmende Laubbläser, gammeliges Gehölz – Steitereien zwischen Gartennachbarn sind an der Tagesordnung. Die Rechtslage.
Was in Gärten erlaubt ist und was nicht, wird durch unterschiedliche Vorgaben geregelt. Mieter mit einem Garten sollten im Zweifelsfall in die Hausordnung ihres Mietvertrages schauen. Mitglieder einer Eigentümergemenschaft orientieren sich an den Teilungserklärungen oder Gemeinschaftsordnungen. Eigenheimbesitzer erkundigen sich bei den Kommunalverwaltungen nach geltenden Satzungen. Doch trotz aller auf den ersten Blick klaren Regeln wird vor Gericht um die Höhe von Hecken, Hundegebell oder die Gestalt von Gartenzwergen erbittert gestritten. Das Verhältnis zwischen benachbarten Parteien wird dadurch eher schlechter. Besser also, Streit vermeiden, in dem sich alle an wichtige Regeln halten. Lesen Sie in unserer neuen Reihe in den nächsten Wochen, was Sie unbedingt beachten sollten.
Ein Überblick:
Tiere – Nachbarn auf vier Pfoten.
Katzen, die Singvögel tyrannisieren und Fische aus Teichen angeln, sind unbeliebte Gartennachbarn. Einem juristischen Zugriff entwischen sie meist. Die Rechtslage: das BGB regelt, dass Nachbarn Störungen hinnehmen müssen, wenn sie „unwesentlich“ oder „ortsüblich“ sind. Anwohner müssen also Toleranz gegenüber Tieren aufbringen, im Dorf mehr als in der Stadt. Tierhalter sollten im Gegenzug Hund, Katze oder Papagei soweit im Griff haben, dass die Nachbarschaft nicht unter ihrer Tierliebe leidet. Streuner: mehreren Urteilen zufolge müssen Gartenbesitzer es akzeptieren, wenn bis zu zwei Katzen eines Nachbarn zwischen den Rabatten streunen und auch Kot hinterlassen. Demolieren die Tiere Eigentum oder dezimieren den Fischbestand nebenan, haften ihre Besitzer finanziell. Allerdings muss nachgewiesen werden, dass Nachbars Katze und keine andere die Übeltäterin war (Amtsgericht Aachen, Aktenzeichen 5C511/06).
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28.05.2021
Mieterhöhung nach Modernisierung:
Eine weitere Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung ist die Modernisierungsmieterhöhung. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert, also beispielsweise durch Einbau einer modernen Heizung oder durch eine bessere Dämmung die Energieeinsparung verbessert, kann er einen Teil der Kosten auf die monatliche Miete umlegen. Zu beachten ist dabei, dass die Instandhaltungskosten nicht umlegbar sind. Werden beispielsweise die alten Fenster durch modernere mehrfach verglaste Fenster ausgetauscht, ist hier auch ein Reparaturaufwand enthalten, wenn die alten Fenster sowieso getauscht werden mussten. Bei dieser sogenannten instandsetzenden Modernisierung muss der Vermieter den Reparaturaufwand herausrechnen. Liegen die Kosten der Modernisierung unter 10.000 €, kann der Vermieter pauschal 30 % der Kosten abziehen. Er muss aber im Erhöhungsverlangen angeben, dass er von diesem vereinfachten Verfahren Gebrauch gemacht hat. Von den verbleibenden Modernisierungskosten kann der Vermieter sodann 8 % auf die monatliche Miete umlegen. Auch hier gilt eine Kappungsgrenze. So darf sich die Miete aufgrund von Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren nur um drei Euro pro Quadratmeter hören. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, geht eine Grenze von zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb dieser sechs Jahre.
Modernisierung und Mieterhöhung müssen angekündigt werden:
Damit der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung durchführen kann, muss er die Arbeiten zuvor ankündigen. Diese Ankündigung muss spätestens drei Monate vor Durchführung der Arbeiten in Textform erfolgen. Darüber hinaus muss sie Angaben zur Art und Umfang der Arbeiten, zum voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahmen sowie zu erwartenden Mieterhöhung enthalten. Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter dem Mieter auch die eigentliche Mieterhöhung in Textform berechnen und ankündigen. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Ankündigung.
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26.05.2021
Die Grenzen der Mieterhöhung:
Der Vermieter kann aber nicht einfach die so bestimmte Vergleichsmiete verlangen. Das Gesetz sieht eine sogenannte Kappungsgrenze vor. Diese besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 % erhöhen darf. Befindet sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, beträgt diese Grenze 15 %.
Zustimmung des Mieters ist nötig:
Auch wenn es sich bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete um eine einseitige Erhöhung handelt, muss der Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Hierfür hat er zwei Monate Zeit. Erteilt er seine Zustimmung, schuldet er die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Verweigert er die Zustimmung, hat er Vermieter nach Ablauf von zwei Monaten drei weitere Monate Zeit, um Klage auf Zustimmung bei Gericht einzureichen.
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24.05.2021
Was tun ohne Mietspiegel?
Liegt für die Wohnung kein Mietspiegel vor, hat der Vermieter im Grunde drei Möglichkeiten. Zum einen kann er einen Sachverständigen beauftragen, der die ortsübliche Vergleichsmiete in einem Gutachten bestimmt. Diese Variante bringt den enormen Nachteil mit sich, dass sich kaum Gutachter finden lassen und die Gutachten in der Regel sehr teuer sind. Die Kosten betragen hier meist zwischen 1.000 und 2.000 €. Die Berufung auf eine Mietdatenbank gestaltet sich in jedem Fall schwierig. Hierbei handelt es sich um Sammlungen von Mieten, die die Gemeinde oder Interessensvertreter der Vermieter oder Mieter führen. Dies in der Praxis kaum vorhanden, da sie laufend aktualisiert werden müssen und es meist am Rücklauf der Vermieter fehlt. Einige Haus und Grund-Vereine führen aber solche Sammlungen. Informieren Sie sich am besten bei Ihrem Verein!
Die praxisrelevanteste Möglichkeit der Mieterhöhung ohne Mietspiegel ist daher die Benennung von drei Vergleichswohnungen. Hierbei muss der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen mindestens drei Wohnungen angeben, die mit der von ihm vermieteten nach Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sind und deren Mieter mindestens die Miete zahlen, die der Vermieter nunmehr verlangt. Diese müssen zum Erhöhungsverlangen angegeben sein, dass der Mieter in der Lage ist, die Wohnung zu finden, um die Erhöhung überprüfen zu können. Hierfür ist es notwendig, dass Straße, Hausnummer, Stockwerk und die Lage der Wohnung angegeben werden.
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20.05.2021
Mieterhöhung anhand des Mietspiegels:
Eine Möglichkeit der einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter ist die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dabei wird die derzeit geltende Miete an die in dem betreffenden Gebiet geltende Vergleichsmiete angepasst. Diese wird grundsätzlich in Form des Quadratmeterpreises angegeben. Das Erhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform, beispielsweise per E-Mail, zu erklären und muss vom Vermieter begründet werden. Als Begründungsmittel stehen den Vermieter dabei verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. So kann die ortsübliche Vergleichsmiete einem Mietspiegel entnommen werden, sofern für die Wohnung ein solcher gilt. Einige Städte bieten die Berechnung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels auch online an. Dann geben Sie die geforderten Daten Ihrer Wohnung ein und das System gibt Ihnen am Ende eine Spanne vor, in der sich die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt. Vorsicht ist geboten bei der Bezugnahme auf einen alten Mietspiegel oder einen Mietspiegel der Nachbargemeinde. Beides ist grundsätzlich möglich, hängt aber von einigen Voraussetzungen ab. Liegt für eine Gemeinde nur noch ein alter Mietspiegel vor, weil dieser nicht mehr fortgeführt wurde, kann sich der Vermieter hierauf berufen, wenn die Wohnwertangaben noch vergleichbar sind mit den heutigen Vorstellungen. Der BGH hat dies beispielsweise bei einem 20 Jahre alten Mietspiegel verneint, da dort bestimmte Einrichtungen als Besonderheit werterhöhend waren, die heutzutage zur Standardeinrichtung gehören. Bei Berufung auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde kommt es auf die Vergleichbarkeit der Gemeinden an. Hierbei kommt es unter anderem auf die kulturellen und infrastrukturellen Einrichtungen an. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise dies bei der Stadt Stein und der benachbarten Stadt Fürth verneint, da Fürth von seiner Größe, dem kulturellen Angebot und der öffentlichen Anbindung an die Stadt Nürnberg nicht vergleichbar ist.
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